Tekststørrelse

PC: Hold Ctrl-tasten nede og trykk på + for å forstørre eller - for å forminske.
Mac: Hold Cmd-tasten (Command) nede og trykk på + for å forstørre eller - for å forminske.

Talende web har to lesemoduser:

Pek og lytt

Når ikonet med fingeren på er markert, leser Talende Web opp teksten du peker på, samtidig som du får en visuell tilbakemelding.

Marker og lytt

Markere teksten og deretter klikk på play-knappen for å få den opplest

Menu

  1. Hjem
  2. Næring og arbeidsliv
  3. Skatt og avgift
  4. Satser og gebyrer 2019
  5. Eiendomstakst og eiendomsskatt

Eiendomstakst og eiendomsskatt

Skattetaksten ble fastsatt i 2006

Denne informasjonen ble sendt ut sammen med melding om skattetakst og eiendomsskatt for 2006, og inneholder:

  • forklaring på opplysningene i rammen på skattetakstbrevet
  • hva som ligger til grunn for fastsettelse av skattetakst
  • veiledning om klageadgang

Samtlige eiendommer i Stavanger kommune ble før 2006 omtaksert for at grunnlaget for beregning av eiendomsskatt skulle bli så korrekt som mulig.

Bystyret og eiendomsskatten

For skatteåret 2006 vedtok Stavanger bystyre at det samlet skulle tas inn 118 millioner kroner i eiendomsskatt. Det var 18 millioner mer enn i 2005. Selve skattesatsen ble satt ned til 2 promille. Den er for 2018 endret til 3 promille for bolig og fritidseiendom og 4 promille for annet enn bolig og fritidseiendom.

Om skattetakstbrevet

Det adresserte brevet som fulgte melding om skattetakst i 2006 inneholdt de opplysninger kommunen har for å fast­sette eiendomsskatten for eiendommen brevet gjelder. Disse opplysningene finnes i den innrammede delen av brevet. Først står de opplysninger som fastslår hvilken eiendom det gjelder, og deretter den fastsatte eiendomskattetaksten. Etter fratrekk av eventuelt bunnfradrag fremkommer det grunnlag eiendomsskatten på 2 (nå 3 for bolig og fritidseiendom og 4 for annet enn bolig og fritidseiendom) pro­mille regnes ut fra. Beløpet eiendomsskatten for 2006 utgjorde, står i nederste høyre hjørne innenfor rammen. Dette beløpet skal betales i to terminer.

Hvem skrives skatten ut på?

Eiendomsskatten skrives ut på den som eier eiendom­men, det vil si den som har hjemmelen til eiendom­men. Av praktiske grunner kan eiendomsskatten i noen tilfelle være skrevet ut på den som bruker eiendommen, eller forretningsfører.

Hvis flere eiere

Alle eierne skal være ført opp på den tilsendte skat­teseddelen. Den eieren som er ført opp som regnings­mottaker i kommunens datasystem får tilsendt regningen. Hvordan eiendomsskatten fordeles, er en sak mellom eierne. Kommunen kan ikke splitte opp skatten og sende regning til hver av eierne, men kan på oppfordring sende kopi av skatteseddelen til alle eierne.

Begrepsforklaringer:

Forkortelsene og begrepene innenfor rammen på skattetakstbrevet kan nok være kjente for de fleste, men forklares her:

  • Gnr.: Gårdsnummer
  • Bnr.: Bruksnummer
  • Fnr.: Festenummer
  • Snr.: Seksjonsnummer
  • Eiendommens adresse: Gateadressen
  • Eier (eierrepresentant): Den som er oppført som eier
  • Antall boenheter: Antall boenheter registrert på eiendommen
  • Takst (kr): Den taksten som nå er fastsatt for eiendommen
  • Bunnfradrag (kr): Det generelle fradraget før skatt regnes
  • Skattegrunnlag (kr): Den takst det regnes promille skatt av
  • Eiendomsskatt for 2018: Det beløp som skal betales i skatt

Slik regnes eiendsomsskatten ut

Eksempel på boligtakst

Takst                                                  2 500 000
Bunnfradrag for 1 boenhet            -       400 000
Eiendomsskattegrunnlag             =    2 100 000

Eiendomskatt = 3 promille av skattegrunn laget, i dette tilfelle kr 6 300 som betales i to terminer.

Eksempel på næringstakst

Takst                                                10 000 000
Eiendomsskattegrunnlag                 10 000 000

Eiendomskatt = 4 promille av skattegrunnlaget, i dette tilfelle
40 000 kroner som betales i to terminer. Er der boenheter på en næringseiendom gis det bunn­ fradrag for disse, hvis de brukes til bolig.

Boenheter - bunnfradrag

Det gis et bunnfradrag på 400 000 kroner for hver boenhet på eiendommen. 1 leilighet pluss en hybel gir for eksempel 2 bunnfradrag. Det er en betingelse at bo­ enhetene er godkjent av kommunen. Bunnfradragets størrelse kan endres av bystyret hvert år i forbindelse med budsjettbehandlingen.

For 2018 gis det bunnfradrag for boenheter som var godkjent per 01.01.2018. Boenheter som er godkjent senere, får først virkning i eiendomsskatten fra neste skatteår.

Borettslag

Borettslag blir taksert under ett. Skatteseddelen sen­ des til forretningsfører, som igjen sender den til styret.

Seksjonerte eiendommer (sameier)

Seksjonerte eiendommer takseres samlet som en en­het. Eiendomsskatt fordeles blant seksjonseierne etter eierbrøk (eiernes prosentvise del av sameiet). Dersom seksjonseiere mener det er skjevheter i eierbrøker bør sameiet vurdere reseksjonering. Dette i henhold til § 23 i eierseksjonsloven.

Fritidsboliger

Det skal også betales eiendomsskatt på fritidsboliger innenfor skatteområdet.

Ubebygde tomter

Ubebygde boligtomter er taksert i henhold til almin­nelig markedsverdi, justert for beliggenhet. Ubebygde næringstomter er taksert til den kvadratmeterpris som er vanlig å oppnå ved salg i området. Eiendommer under utbygging takseres og skattlegges som tomt, inntil bygning har fått tatt-i-bruk dato.

Klageadgang

Klagefristen er tre uker. Alle klager må være skriftlige og undertegnet av klageren. Der er ikke noe eget skjema for slike klager, så der skrives i klartekst hva klagen gjelder. Det er viktig å få med hvilken eiendom klagen gjelder. Denne informasjonen finnes i det innrammede feltet på skattetakstbrevet.

Hva kan du klage på

Klage kan for eksempel begrunnes med at taksten bygger på:

  • Påviselige faktafeil
  • Feil vurdering av for eksempel beskaffenhet og beliggenhet
  • Forskjellsbehandling som gjelder sammenlignbare eiendommer

Klage sendes:

Stavanger kommune, Prosjekt eiendomstaksering, Postboks 8001, 4068 Stavanger.

Klagebehandling

Klagene behandles fortløpende etter at klagefristen er utløpt. Omhyggelig klagebehandling gjør imidlertid at det kan ta lang tid før avgjørelse foreligger. Klagen behandles av skattetakstnemnda. Kan ikke nemnda avgjøre saken i skatteyters favør, går saken videre til overtakstnemnda. Takstnemnda og overtakstnemnda er oppnevnt av bystyret for å bestemme retningslinjer for hvordan takseringen skal gjennomføres, behandle takstforslagene, og å behandle klager.

Når forfaller regningen

Eiendomsskatten skal vanligvis betales samtidig med avgift for vann, avløp og renovasjon. Halvparten betales om våren og halvparten om høsten.

Må betales i tide, tross klage

Regning for eiendomsskatt og kommunale avgifter må betales punktlig for å unngå tilleggsgebyr. Selv om det er levert inn klage på eiendomsskatten, må betalingsfristen holdes. Skulle klager få medhold, vil for mye innbetalt bli refundert senere.

Hvilke opplysninger er offentlige

All informasjon i eiendomsskattelista er offentlig. Du får selvsagt innsyn i alle forhold vedrørende egen eiendom i vårt eiendomsskatteregister, men opplysninger om naboens eiendom er begrenset til det som står i eiendomsskatteIista.

Takseringsmetoden

Takseringen er gjennomført med utgangspunkt i at skattetakster skal gjenspeile omsetningsverdien på den enkelte eiendom. Det er brukt en forenklet metode der eiendommers tomteareal og bygningers bruksareal er de sentrale faktorer ved beregning av ny skattetakst.

Alle boligeiendommer er taksert ved utvendig befaring. De opplysninger kommunen har om de enkelte eiendommer er kontrollert, og i noen tilfeller er det foretatt ny oppmåling. Arealet som legges til grunn er arealet på tomten og bygningens bruksareal. Det er i tillegg lagt vekt på forhold som tomtens beliggenhet, bygningens beskaffenhet, tomteareal og i noen tilfeller er også sonefaktor brukt. Eksempelvis er eiendommer som ligger sentrumsnært eller i umiddelbar nærhet til sjøen gitt prosentvise tillegg i skattetaksten.

Næringseiendommer er taksert ved innvendig og utvendig befaring. Vi har her også lagt vekt på type næring, oppgave fra eier over leieinntekter og arealer og observerte forhold på stedet.

Eiendommen takseres etter bruken av den

Det er eiendommens verdi slik den er utnyttet i dag som skal takseres. Det er kommunens reguleringsplan som angir formålet for den enkelte eiendom. Hvem som har heftelser eller drar nytte av eiendommen gjennom private avtaler vedrører dermed ikke taksten. Eksempelvis vil en avtale om borett eller adkomstrett over eiendommen ikke påvirke taksten.

Generelle forhold

Takseringsmetoden skal legge vekt på likebehandling, det vil si like eiendommer skal ha lik skattetakst. Takstene skal gjenspeile omsetningsverdi / markedsverdi.

Eiendomsskattelovens § 33 angir at byskatteloven §§ 4, 5 og 9 skal legges til grunn ved fastsettelse av skattetakster Byskatteloven § 5 har blant annet følgende ordlyd:
"Ved taksering ansettes eiendommens takstverdi til det beløp, som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antas at kunne avhendes for under sedvanlige omsetningsforhold ved fritt salg".

I samråd med rådgiver- og meglerbransjen, og med basis i tilgjengelig statistikk, er det fastsatt kvadratmeterpriser på de aktuelle tomte- og bygningstyper.

For næringseiendommer er blant annet avkastningsverdi vurdert ved stipulering av kvadratmeterpriser. Det er likevel forutsatt en lav innvendig standard og kvadratmeterpriser er satt forsiktig.

Matematisk modell

Følgende matematiske modell foreligger:
Skattetakst = (Tomteverdi + Bygningsverdi + Protokoll) x fi x fy x fs

Forklaring av begreper

  • Tomteverdi: Areal tomt) x (kvadratmeterpris tomt)
  • Bygningsverdi: (Bruksareal bygning) x (kvadratmeterpris bygning)
  • Protokoll: Nyttes til skjønnsmessig tillegg og fradrag i takst

Justeringsfaktorer

  • fi: for beskaffenhet / anvendelighet (indre faktor)
  • fy: for nærhet til sjø/innsjø/friområde (ytre faktor)
  • fs: for sentrumsnærhet (sonefaktor)

Arealberegning

Arealene på skatteseddelen for boligeiendom er oppgitt i BRA = bruksareal.

Bruksareal er det areal av bruksenheter og felles deler som ligger innenfor omsluttende vegger. En etasjes bruksareal er summen av bruksarealene for etasjens bruksenheter og felles deler.

Sjablonverdier

Ved taksering brukes ulike sjablonverdier som utgangs­ punkt for verdifastsettelse av tomter og bygninger. For å fange opp ulike forhold som har betydning for den faktiske verdi, brukes i tillegg en del justeringsfaktorer. Sjablonverdiene og justeringsfaktorene er forklart nedenfor. Alle takster har pr. 01.01.2018 blitt økt med til sammen 12,2 % via kontorjustering, slik at sjablongverdier under må tillegges 12,2 %.

Sjablonverdier - tomtegrunn

Skattetakstnemnda har fastsatt generelle sjablon­verdier for tomtegrunn:

400 kroner per m2 for bolig- og næringseiendommer 10 kroner per m2 for landbruk, friområde, park eller lignende. Intet for trafikkområde.

Sjablonverdier - bygningstyper

Bygningstype                                                                                                sjablonverdi
                                                                                                                kroner per m2 BRA)

  1. Enebolig, våningshus, tomannsbolig og småhus der
    boenhetene ligger på grunnen (rekkehus/kjedehus mv) - 8 000
  2. Større boligbygg med 5 eller flere leiligheter med
    både horisontale og vertikale boligskiller - 11 000
  3. Fritidsbolig (ikke permanente boliger) - 4 000
  4. Garasje, carport, uthus, anneks, bod, naust - 1 500
  5. Næring - fiskeri-, landbruksbygning.
    Driftsbygning, vognskjul, redskapshus mv. - 1 500
  6. Næring - Industribygning og lagerbygning - 3 000-4 000
  7. Næring, kontor, forretning og kjøpesenter - 7 000-8 500
  8. Næring - Restaurantbygning, hotell, pensjonat, utleiehytte -
    2 000-8 000
  9. Almennyttig - det vil si sykehus, omsorgshjem, skole, barnehage,
    fengsel, kultur, samferdsel / infrastruktur / parkeringsanlegg - 
    3 500-7 000

Sjablonverdier - etasjetyper

Sjablonverdiene for de ulike bygningstyper gjelder for hovedetasje. De reduseres med 50 % for lave underetasjer. Loft og kjeller settes generelt til null verdi.

Kjellere og loft med godkjente selvstendige boenheter settes i 50 % av standardverdi. Råkjellere (helt uinnredede) settes i null verdi. Garasjeanlegg i underetasje/kjeller settes med fast verdi 1 500 kroner per m2.

Beliggenhet og standard påvirker takst

For å fange opp at beliggenhet, beskaffenhet og enkelte ytre forhold kan ha betydning for eiendommens verdi, er det brukt en del såkalte justeringsfaktorer. Det betyr for eksempel at verdien av eiendommer i en attraktiv del av kommunen takseres høyere enn i andre, - mens for eksempel bygninger med lav standard takseres lavere enn gjennomsnittet.

Sonefaktor (fs) -beliggenhet - nærhet til sentrum (bydelsnivå)

Sonefaktorer settes for ulike områder i kommunen ut fra beliggenhetens betydning for eiendommenes verdi. Dette gjenspeiler seg blant annet i at eiendommer

i eller nær Stavanger sentrum og deler av Madla bydel har en høyere kvadratmeterpris enn ellers i kommunen. Vassøy er satt noe lavere enn standard verdi.

Sonefaktor for

  • Stavanger sentrum: 1,20
  • Eiganes og Våland bydel: 1,10
  • Et avgrenset område av Madlalia: 1,10
  • Storhaug bydel (eksklusivt øyene): 1,05
  • Vassøy: 0,90
  • Øvrige bydeler: standard 1,00

Ytre faktor (fy) -beliggenhet nærhet til sjø/innsjø/friområde (eiendomsnivå)

Ytre faktor settes på eiendomsnivå ut fra omgivelsene omkring bolig- og fritidseiendommer. Ekstremt god beliggenhet eller nærhet til sjø, innsjø eller friområde kan medføre at taksten øker med 30, 40 eller 100 prosent.

Indre faktor (fi) -beskaffenhet/anvendelighet

Indre faktor fanger opp bygningens standard, for eksempel om bygningen er uanvendelig eller i særlig dårlig forfatning i en slik grad at det medfører verdi­ forringelse.

Fritak for eiendomsskatt

Eiendomsskattelovens § 7 slår fast at en rekke offentlige eiendommer er fritatt for eiendomsskatt. Dette gjelder blant annet eiendommer som brukes til kultur­ og undervisningsformål, kirker, kommunale eiendommer med mer.

I noen tilfeller vil en del av en eiendom være fritatt for skatt, alt etter om denne delen brukes til formål som tilsier det, så fremt det ikke er mulig å skille ut denne delen av tomten.

Bystyret har vedtatt at bygninger som har historisk verdi og nye boliger ikke skal gis fritak.

Blir en del av en eiendom som har fått fritak for eiendomsskatt leiet ut eller brukt til andre formål enn det fritaket gjelder, skrives det ut eiendomsskatt på den delen.

Menigheter utenfor statskirken

Eiendommer og bygninger som eies av menigheter utenfor statskirken er fritatt for eiendomsskatt. Dersom en del av eiendommen brukes til andre formål (for eksempel bolig eller næring), skattlegges denne delen.

Andre områder

Eiendommer som ligger på de byøyene som er uten broforbindelse, unntatt Vassøy, er fritatt for eiendomsskatt.

Generelt om takseringen

I henhold til lovverket skal takstene gjelde i inntil 10 år. De kan endres dersom det skjer endring av noen betydning på eiendommen, som riving, fradeling, påbygging, osv., eller det skjer en vesentlig endring av takstnivået i området eiendommen ligger.

Utsettelse, nedsettelse, ettergivelse

Eiendomsskatteloven § 28 gir formannskapet anledning til å utsette, nedsette eller ettergi eiendomsskatt dersom særlige grunner gjør at det vil være svært urimelig om hele eiendomsskatten blir innkrevd.

"Særlige grunner" vil foreligge dersom skattyter pga. sykdom, arbeidsledighet, lav pensjon (f.eks. minstepensjon) eller lignende har særlig lav disponibel inntekt. Det vil som utgangspunkt være "svært urimelig" å innkreve eiendomsskatten dersom en skattyter med særlig lav disponibel inntekt heller ikke har formue. Utsettelse i medhold av § 28 skal ikke gis for lengre tid enn 1 1/2 år.