Årsplanen for eiendom i 2026

1. Innledning og formål

Årsprogrammet for 2026 bygger på vedtatte mål og prioriteringer i Temaplan Eiendom 2025 - 2041 og Handlings- og økonomiplan 2026–2029. Programmet legger til grunn at risikoreduksjon, verdibevaring og sikker drift prioriteres foran volum i nye tiltak, og at ambisjonsnivået er tilpasset tilgjengelige økonomiske og organisatoriske rammer. Dette innebærer tydelige prioriteringer og bevisste valg i 2026.

Årsprogram Eiendom 2026 er et styringsdokument som konkretiserer hvordan Stavanger kommune, gjennom kommunalområdet Eiendom, følger opp mål, prioriteringer og føringer i Temaplan Eiendom 2025–2041 og Handlings- og økonomiplan (HØP) 2026–2029. Årsprogrammet skal bidra til tydelig retning, prioritering og gjennomføring i året, innenfor vedtatte økonomiske og organisatoriske rammer.

Dokumentet beskriver hvilke hovedoppgaver og satsinger Eiendom skal prioritere i 2026, hvordan disse er forankret i overordnede planer, og hvordan arbeidet skal følges opp administrativt og politisk. Årsprogrammet erstatter ikke Temaplan Eiendom, men operasjonaliserer denne gjennom årlige prioriteringer og tiltak.

2. Strategisk forankring

Målene gjelder for Eiendom som helhet I dette årsprogrammet er det særlig seksjonene Formålsbygg og Boligbygg som omtales, ettersom disse ivaretar eierskaps- og bestillerrollen for sine bygg. Den enkelte seksjon bidrar til måloppnåelse innenfor sitt ansvarsområde og med de virkemidler som er tilgjengelige.

Med utgangspunkt i Temaplan Eiendom og Handlings- og økonomiplan 2026–2029 prioriterer Eiendom følgende overordnede mål i 2026:

• Sikre trygge, funksjonelle og lovlige bygg som understøtter kommunens tjenesteproduksjon

  • Eiendom skal i 2026 bidra til at kommunens bygg er tilpasset den faktiske bruken og oppfyller gjeldende krav til sikkerhet, funksjonalitet og lovlighet. Dette innebærer å prioritere tiltak som reduserer risiko for avvik, driftsstans og uønskede hendelser i bygg som er kritiske for kommunens tjenester, særlig innen skole, barnehage, helse og omsorg. 

• Redusere risiko knyttet til teknisk tilstand, brannsikkerhet og kritisk infrastruktur

  • Eiendom skal målrette innsatsen mot bygg og tekniske anlegg med høy risiko, basert på dokumentert tilstand og sårbarhet. I tråd med Temaplan Eiendom og HØP prioriteres tiltak som brannsikkerhet, teknisk svikt og kritisk infrastruktur, for å redusere sannsynlighet og konsekvens av uønskede hendelser. 

• Legge grunnlag for en mer langsiktig og helhetlig vedlikeholdsplan

  • I 2026 skal Eiendom videreutvikle sammenhengen mellom kartlagt tilstand, prioriterte tiltak og økonomiske rammer. Arbeidet skal gi et bedre beslutningsgrunnlag for flerårige prioriteringer og politiske valg, og støtte opp under Temaplanens mål om verdibevarende vedlikehold. Målet er ikke å løse hele vedlikeholdsetterslepet i 2026, men å etablere et mer strukturert og langsiktig grep om vedlikeholdsbehovene.

• Bidra til kommunens klima- og miljømål gjennom energieffektivisering og 

  bærekraftige løsninger

  • Eiendom skal i 2026 prioritere tiltak som gir dokumentert effekt på energibruk, utslipp og driftskostnader, i tråd med kommunens klima- og miljøambisjoner. Energieffektivisering, bedre utnyttelse av eksisterende bygg og valg av bærekraftige løsninger i prosjekter skal bidra til redusert klimaavtrykk over tid, samtidig som bygningskvalitet og funksjonalitet ivaretas.

• Styrke byggeierrollen og samhandlingen med tjenesteområdene

  • Eiendom skal videreutvikle en tydelig og forutsigbar byggeierrolle, med klare rammer for ansvar, prioritering og samhandling. I 2026 legges det vekt på god dialog med tjenesteområdene om behov, bruk av bygg og konsekvenser av prioriteringer. Målet er å skape felles forståelse av handlingsrom og begrensninger, og sikre mer treffsikre beslutninger innenfor vedtatte rammer.

• Sikre effektiv ressursbruk og god økonomistyring i eiendomsforvaltningen, blant 

  annet gjennom bedre bruk av digitale verktøy og datagrunnlag.

  • I 2026 skal Eiendom i større grad ta i bruk og konsolidere digitale verktøy og felles datagrunnlag som støtte for økonomistyring og prioritering. Dette skal bidra til bedre sammenheng mellom dokumenterte behov, foreslåtte tiltak og tilgjengelige økonomiske rammer, og gi et mer presist grunnlag for å vurdere nytte, risiko og konsekvenser av prioriteringer over tid.

4. Hovedprioriteringer i 2026

Hovedprioriteringene for 2026 reflekterer et tydeligere risikobasert og helhetlig styringsgrep enn tidligere år, med særlig vekt på sammenheng mellom behov, tiltak og økonomi. Prioriteringene innebærer bevisste valg, og forutsetter at enkelte tiltak utsettes for å sikre gjennomføring av de mest kritiske innsatsene innenfor tilgjengelige rammer.

På tvers av seksjoner prioriteres følgende innsatsområder i 2026:

• Videreutvikling av helhetlig og dokumentert tilstandsgrunnlag
  • Eiendom skal videreutvikle et mer helhetlig og dokumentert tilstandsgrunnlag for kommunens bygg, herunder bedre bruk av digitale verktøy og systemer. Et bedre samlet bilde av teknisk tilstand og risiko er nødvendig for å kunne gjøre riktige prioriteringer, redusere sårbarhet og bruke ressursene mer målrettet.
• Risikobasert prioritering av vedlikehold og investeringer
  • Vedlikehold og investeringer skal i større grad prioriteres ut fra risiko, lovkrav og bygg som er kritiske for kommunens tjenesteproduksjon. Dette innebærer tydeligere valg og prioriteringer, og en mer bevisst håndtering av konsekvenser der tiltak må utsettes.
• Økt innsats innen brannsikkerhet og kritisk vedlikehold
  • Det skal legges økt vekt på brannsikkerhet, teknisk oppgradering og kritisk vedlikehold i bygg med høy risiko eller stort etterslep. Innsatsen rettes mot forhold som har betydning for sikker drift, brukernes trygghet og byggenes funksjon over tid.

•  Systematisk arbeid med energieffektivisering og driftskostnader

  • Eiendom skal arbeide systematisk med energieffektivisering og tiltak som bidrar til lavere driftskostnader. Tiltak prioriteres der de gir dokumentert effekt, og der de samtidig bidrar til bedre bygningskvalitet og redusert klimaavtrykk.

• Tydeligere roller og ansvar mellom byggeier, bruker og drift

  • Roller og ansvar mellom byggeier, bruker og driftsorganisasjon skal tydeliggjøres ytterligere. Klarere grensesnitt og forventningsavklaringer er en forutsetning for god samhandling og mer forutsigbar forvaltning av bygningsmassen.

• Bedre sammenheng mellom planlegging, prosjekt og drift

  • Det skal sikres bedre sammenheng mellom planlegging, prosjektgjennomføring og drift. Tidlig involvering, tydeligere prosjektgrunnlag og bruk av erfaringer fra drift, skal bidra til mer robuste løsninger og bedre langsiktige valg.

4.1 Ressurstilgang – personaltilgang

Årsprogrammet for 2026 bygger på Temaplan Eiendom 2025–2041, som er vedtatt som kommunens overordnede strategi for langsiktig og bærekraftig forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av eiendomsmassen. 

I tråd med politisk vedtak fra Utvalg for utbygging – Temaplan Eiendom 2025 - 2041 (sak 
89/2025) legges det til grunn at eventuelle behov for nye anskaffelser eller økt ressursinnsats som følger av temaplanens prioriteringer, skal forankres og avklares gjennom Handlings- og økonomiplanen før iverksetting.

Gjennomføring av prioriteringene forutsetter tilstrekkelig kapasitet og relevant fagkompetanse. Som del av oppfølgingen i 2026 legges det til grunn at etablerte stillinger som har falt bort som følge av oppsigelser i perioden med ansettelsesstopp, erstattes der dette er nødvendig for å gjenopprette gjennomføringsevne.

Dette vurderes som et nødvendig grep for å komme opp i ønsket tempo innen vedlikehold og sikre kvalitet i leveransene, innenfor gjeldende økonomiske rammer.Sammenhengen mellom prioriteringer, økonomiske rammer og gjennomføringsevne vil inngå som et sentralt premiss i oppfølgingen av års programmet.

5. Prioriteringer per hovedområde

Dette kapittelet konkretiserer hovedprioriteringene i kapittel 4 gjennom prioriteringer innenfor de enkelte hovedområdene i Eiendom. Hovedområdene har ulike roller og ansvarsområder, men bidrar samlet til å nå de overordnede målene for 2026. Prioriteringene er tilpasset hvert områdes ansvar og virkemidler, og skal samlet sikre helhetlig styring, tydelig ansvar og effektiv gjennomføring innenfor vedtatte rammer.

5.1 Formålsbygg

Formålsbygg er seksjonen som har ansvar for samordning og helhetlig styring av kommunens arbeid med formålsbygg, og skal sikre helhet, felles retning og sammenheng på tvers av underenhetene. Seksjonen har ikke et operativt byggeieransvar, men skal legge til rette for at byggeierrollen utøves konsistent og i tråd med vedtatte planer og rammer.

I 2026 prioriteres særlig følgende innen Formålsbygg:

• Sikre helhetlig oppfølging av Temaplan Eiendom på tvers av enheter, og bidra til at prioriteringer, tiltak og rapportering er konsistente med planens mål og tidshorisont.
• Samordne arbeidet mellom Byggforvaltning, Byggteknisk rådgivning og Byggteknisk fagenhet, slik at roller, ansvar og grensesnitt er tydelige og understøtter effektiv gjennomføring.
• Bidra til felles praksis og lik håndtering på tvers av bygningsmassen, herunder felles forståelse av prioriteringsprinsipper, risikovurderinger og krav til dokumentasjon.
• Legge til rette for tydelig styringsdialog og rapportering, både internt i Eiendom og mot politisk nivå, i samarbeid med stab.

5.1.1 Byggforvaltning

Byggforvaltning representerer kommunens byggeierrolle for formålsbyggene og har ansvar for forvaltning, prioritering og oppfølging av drift, vedlikehold og utvikling innenfor vedtatte rammer. Enheten har ansvar for økonomi, leie- og brukeravtaler og dialog med tjenesteområdene, og er den sentrale funksjonen for operasjonalisering av Temaplan Eiendom.

I 2026 prioriteres særlig følgende innen Byggforvaltning:

• Omsette Temaplan Eiendom til konkrete prioriteringer og tiltak, gjennom årlige planer og anbefalinger basert på dokumentert tilstand, risiko og tilgjengelige ressurser.
• Forvalte og videreutvikle helhetlig tilstands- og risikogrunnlag for formålsbyggene, 
  med særlig vekt på skoler, barnehager og institusjoner, og bruke dette aktivt som beslutningsgrunnlag.
• Prioritere vedlikehold og tiltak der risikoen er størst, herunder lovkrav, brannsikkerhet, HMS og kritisk infrastruktur, og synliggjøre konsekvenser av utsatte tiltak.
• Ha ansvar for leie- og brukeravtaler, inkludert innleie og utleie, og sikre tydelige 
  roller, realistiske forventninger og hensiktsmessig bruk av byggene.
• Ivaretakelse av økonomisk styring knyttet til byggeierrollen, herunder sammenheng 
  mellom behov, tiltak og økonomiske rammer, samt bidrag til plan- og budsjettprosesser
• Tett dialog med tjenesteområdene, der Byggforvaltning representerer byggeier og 
  avklarer behov, rammer og prioriteringer
• Håndtering av akutte og kritiske vedlikeholdsbehov, innenfor tydelige 
  prioriteringskriterier og i samhandling med Byggdrift.

5.1.2 Byggteknisk rådgivning

Enheten arbeider tett på både drift og prosjekter, og prioriterer løsninger som gir dokumentert nytte i praksis fremfor teoretiske gevinster. Byggteknisk rådgivning har ansvar for strategisk og teknologisk utvikling innen byggforvaltningen, og skal bidra til mer effektiv drift, lavere energibruk og bedre utnyttelse av tekniske systemer. Prioriteringene i 2026 er tett koblet til Temaplan Eiendom og kommunens klima- og energimål.

I 2026 prioriteres særlig følgende innen Byggteknisk rådgivning:

• Videreutvikle energistyring og energisentraler
  Målet er redusert energibruk og driftskostnader, samt trygget forsyningssikkerhet i kommunens bygningsmasse.
• Pilotering og skalering av digitale tvillinger og avansert overvåkning
  Beslutningsstøtte for drift, vedlikehold og investeringer. Erfaringer fra pilotprosjekter skal omsettes til mer standardisert praksis der det er hensiktsmessig.
• Økt autonomitet i byggautomasjon og SD-anlegg
  Bruk av registrerte data, sensorer og styringssystemer for å redusere manuell oppfølging og avvik.
• Bidrag til politiske saker og beslutningsgrunnlag knyttet til lønnsomme energitiltak, herunder synliggjøring av investeringsbehov, gevinster og risiko.
• Felles ambisjonsnivå for energi og materialbruk
  Ved nybygg og rehabilitering, i samarbeid med Byggteknisk fagenhet, skal ambisjonene være førende for prosjektering og prosjektgjennomføring.

5.1.3 Byggteknisk fagenhet

Fagenhetens arbeid bygger på erfaringer fra gjennomførte prosjekter og kjente driftsutfordringer, og skal bidra til mer robuste bygg med god langsiktig driftsevne. Byggteknisk fagenhet skal sikre at Eiendom har nødvendig spisskompetanse og felles faglige standarder for å ivareta byggeierrollen på en profesjonell og langsiktig måte. Enheten har en sentral rolle i kvalitetssikring, standardisering og kompetanseutvikling.

I 2026 prioriteres særlig følgende innen Byggteknisk fagenhet:

• Videreutvikling og oppdatering av kommunens prosjekteringsanvisninger, slik at 
  disse er i tråd med Temaplan Eiendom, gjeldende regelverk og beste praksis innen 
  byggtekniske fag.
• Sikre faglig kvalitet i prosjekter og forvaltning, gjennom rådgivning, kvalitetssikring 
  av grunnlag og deltakelse i kritiske faser av prosjekter.
• Sette premisser for standard og kvalitet, herunder fastsettelse av minimumsnivå for 
  tekniske løsninger, materialvalg og utførelse. Fagenheten må bli tydeligere i denne 
  rollen.
• Kompetansedeling og opplæring internt i Eiendom, for å sikre at faglige standarder 
  etterleves i hele organisasjonen og i samspill med eksterne leverandører.
• Standardisering og kvalitet – fagenheten arbeider strategisk for å redusere kompleksitet og styrke byggenes langsiktige driftsevne, med mål om lavere livsløpskostnader og riktig kvalitet på innsatsfaktorene gjennom hele byggenes levetid.
• Utvikling og etablering av rammeavtaler – fagenheten skal styrke arbeidet med å utvikle og etablere helhetlige rammeavtaler som dekker hele innkjøpsområdet fra drift og vedlikehold til investering, for å sikre forutsigbarhet, kvalitet og effektiv ressursbruk.

5.2 Boligbygg

Boligbygg ivaretar kommunens rolle som strategisk boligeier og har ansvar for eierskap, forvaltning, vedlikehold og utvikling av kommunens boligportefølje. Arbeidet skal bidra til sosial bærekraft, redusert utenforskap og stabile botilbud for innbyggere med behov for kommunal bolig. Boligbygg er et sentralt virkemiddel for å understøtte kommunens helseog velferdstjenester og skal sikre at boligporteføljen over tid er tilpasset tjenestenes behov og kommunens samlede handlingsrom.

Boligporteføljen benyttes til tjenesteproduksjon og sosiale formål, herunder boliger innen rus og psykiatri, boliger for personer med funksjonsnedsettelser, omsorgsboliger, flyktningboliger og boliger for økonomisk vanskeligstilte. Porteføljen er omfattende og sammensatt, og består både av kommunalt eide boliger og boliger i borettslag og sameier. Dette stiller krav til og behov for langsiktig planlegging, tydelige prioriteringer og god økonomisk styring, særlig i lys av økende vedlikeholdsbehov og pressede økonomiske rammer.

Som hovedregel skal kommunen eie boliger som benyttes til varig utleie, særlig der boliger er tilrettelagt for særskilte behov. Innleie av boliger vurderes primært der behovet er midlertidig, eller der dette samlet sett vurderes som den mest hensiktsmessige løsningen. Boligbygg skal løpende vurdere balansen mellom eie og leie, samt behov for kjøp, utvikling og salg av boliger, i tråd med endrede behov og prioriteringer.

I 2026 prioriterer Boligbygg særlig følgende:

• Videreutvikle boligporteføljen i tråd med behovene i tjenestene
  Omfang, type og sammensetning av boliger skal vurderes fortløpende i dialog med Helse og velferd, slik at porteføljen over tid gir bedre samsvar mellom leietakernes boligbehov og kommunens boligtilbud, tjenestebehov og det hele vurdert opp mot tilgjengelige ressurser.
• Gjennomføre prioriterte investeringsprosjekter i kommunal regi
  Dette omfatter blant annet småhus, boliger for personer med funksjonsnedsettelser, tilrettelagte familieboliger og ENØK-tiltak i kommunale boliger. Investeringene skal bidra til bedre funksjonalitet, kvalitet og bærekraft i boligporteføljen.
• Styrke den økonomiske bærekraften i boligforvaltningen
  Ny husleiefastsetting følges opp i samspill med ny kommunal bostøtteordning, for å sikre riktigere sammenheng mellom bruk, kostnader og kommunens økonomiske rammer, og for å legge til rette for mer forutsigbar forvaltning over tid.
• Redusere tids- og ressursbruk ved istandsetting av boliger
  Vurderinger mer standardiserte løsninger, tydeligere grunnlag for tiltak og styrket samhandling skal bidra til mer effektiv ressursbruk og kortere istandsettingstid.
• Håndtere økende vedlikeholdsbehov i en aldrende boligportefølje
  Både kommunalt eide boliger og boliger i borettslag og sameier, har økt vedlikeholdsbehov og stigende felleskostnader. Dette må håndteres gjennom oversikt, langsiktig planlegging og prioritering.
• Særskilte boligbehov knyttet til flyktningsituasjonen
  Arbeidet med bosetting av flyktninger og tilbakelevering av fremleieboliger videreføres i 2026, med mål om færre leieforhold med private huseiere og heller benytte større profesjonelle aktører, ofte gjennom bruk av midlertidig forskrift i plan og bygningsloven.

Boveiledning og arbeidet knyttet til bosetting av ukrainske flyktninger videreføres i 2026 som viktige deler av Boligbyggs samlede innsats, og omtales nærmere i egne planer og rapportering. Samlet skal Boligbyggs prioriteringer bidra til en mer målrettet, bærekraftig og forutsigbar forvaltning av kommunens boligportefølje.

6. Økonomiske rammer og investeringer

Årsprogrammet bygger på vedtatte økonomiske rammer i Handlings- og økonomiplan 2026–2029. Investeringer og programområder prioriteres i tråd med Temaplan Eiendom, et dokumentert bilde av tilstand og risiko, samt politiske føringer. 

Innenfor disse rammene legges det særlig vekt på følgende:

• Kritisk vedlikehold og brannsikring
  Tiltak som er nødvendige for å ivareta sikkerhet, lovkrav og forsvarlig drift prioriteres høyt. Innsatsen rettes mot bygg med høy risiko eller betydelig etterslep, og skal bidra til å redusere sannsynlighet for uønskede hendelser og sikre kontinuitet i kommunens tjenesteproduksjon.
• Tiltak med høy samfunnsnytte og risikoreduserende effekt
  Investeringer prioriteres der tiltakene gir størst nytte for kommunens kjerneoppgaver og innbyggerne. Vurderingene tar utgangspunkt i risiko, konsekvenser ved utsettelse og betydning for samfunnskritiske funksjoner, slik at tilgjengelige midler brukes der effekten er størst.
• Energieffektivisering med dokumentert lønnsomhet
  Energieffektivisering prioriteres der tiltakene gir målbar reduksjon i energibruk og driftskostnader over tid. Tiltakene vurderes i et livsløpsperspektiv og ses i sammenheng med øvrige vedlikeholds- og investeringsbehov, slik at klima- og miljømål nås innenfor bærekraftige økonomiske rammer.
• Tilpasse boligporteføljen til gjeldende behov gjennom målrettede investeringer
  Demografi endringer innebærer tilpasning til en aldrende befolkning. Generelt må boligmassen ha flere enheter som er tilgjengeliggjort personer med lavere eller sviktende funksjonsnivå.

6.1 Investering (Beløp i 1000)

Tabellen nedenfor gir en oversikt over de planlagte investeringsprosjektene for 2026 ihht HØP 2026-2029, og viser fordelingen av midlene på ulike prosjekter og tiltak. Tallene gjenspeiler årets strategiske prioriteringer, samt nødvendige tilpasninger til økonomiske rammebetingelser og uforutsette utfordringer.

Listen viser vedtatte investeringsprosjekter og programområder, og innebærer ikke prioritering utover det som følger av Handlings- og økonomiplanen.

Prosjekter som videreføres fra 2025

Velikeholdsprosjekter på skolene i 2026

Kontaktinformasjon