Temaplan for Eiendom 2025 - 2041

1. Forord

Stavanger kommune forvalter en omfattende eiendomsportefølje som utgjør en viktig del av grunnlaget for kommunens tjenester. Skoler, barnehager, helseinstitusjoner, kultur- og 
idrettsanlegg er bygg som hver dag legger til rette for læring, omsorg, fellesskap og aktivitet for innbyggerne våre.

En ansvarlig forvaltning av kommunens bygg er avgjørende for å sikre at samfunnsverdier tas vare på, at tjenestene holder høy kvalitet, og at vi bruker fellesskapets ressurser på en 
bærekraftig og fremtidsrettet måte. Eiendommene representerer betydelige investeringer, og det er et kommunalt ansvar å forvalte disse på en måte som understøtter både dagens 
behov og framtidens utvikling.

Temaplan Eiendom 2025–2041 legger rammene for kommunens arbeid med forvaltning, drift, utvikling og vedlikehold av bygningsmassen de neste årene. Planen skal bidra til å sikre 
en bærekraftig, funksjonell og effektiv eiendomsportefølje, som støtter opp under kommunens samfunnsoppdrag og klimamål, og som legger til rette for inkluderende og bærekraftig by- og stedsutvikling.

Planen bygger på at kommunens klimamål, slik de er fastsatt i Klima- og miljøplanen 2018–2030, også gjelder for eiendomsforvaltningen. Energieffektive bygg, redusert klimagassutslipp, lengre levetid på eksisterende bygningsmasse og bærekraftig ressursbruk skal ligge til grunn for prioriteringene fremover.

Samtidig står kommunen overfor utfordringer som vedlikeholdsetterslep, behov for energieffektivisering, krav til universell utforming og tilpasning av bygg til endrede tjenestebehov. Temaplanen svarer på disse utfordringene gjennom å sette tydelige mål, beskrive strategier og legge en helhetlig styringsmodell for utviklingen av eiendomsporteføljen.

Med Temaplan Eiendom 2025–2041 har Stavanger kommune et verktøy for å sikre at forvaltningen av bygg og eiendom skjer på en målrettet, ansvarlig og fremtidsrettet måte, til beste for innbyggerne i dag og i fremtiden.

2. Eiendom som verktøy for bærekraftige velferdstjenester

Her redegjøres det for formålet med temaplanen, hvilke eiendommer den omfatter og hvorfor, og hvilken rolle Stavanger kommune har som byggeier, boligeier og eiendomsutvikler. Det vises til behovet for å styre eiendomsporteføljen helhetlig og strategisk, og for å sikre kvalitet, bærekraft og ressursutnyttelse.

2.1 Hvorfor en temaplan for eiendom?

Temaplan Eiendom 2025–2041 skal legge rammene for en helhetlig, bærekraftig og strategisk forvaltning og utvikling av Stavanger kommunes eiendommer.

Formålet med planen er å sikre at kommunens eiendomsportefølje forvaltes i tråd med kravene i plan- og bygningsloven (PBL) § 1-1 og § 29-5, teknisk forskrift (TEK17), arbeidsmiljøloven og øvrig relevant regelverk som stiller krav til byggs tekniske standard, energi- og miljøytelse, tilgjengelighet og sikkerhet. Planen skal også støtte opp under kommunens forpliktelser i klima- og miljøarbeidet, slik det er fastsatt i Klima- og miljøplanen 2018–2030, og bidra til å oppfylle nasjonale og internasjonale bærekraftsmål.

Gjennom målrettet drift, verdibevarende vedlikehold, planmessig utvikling og aktiv eiendomsforvaltning skal kommunen beskytte fellesskapets verdier, sikre effektiv ressursbruk, redusere klimagassutslipp og legge til rette for bygg som er fleksible, energieffektive og tilpasset fremtidens tjenestebehov.

Temaplanen skal være et styringsverktøy som prioriterer investeringer, drift og utvikling på en måte som støtter opp under Stavanger kommunes langsiktige samfunnsmål, økonomiske bærekraft og innbyggernes behov.

2.2. Hvilke eiendommer kommunen bør eie – og hvorfor

Stavanger kommune har ansvar for et bredt spekter av oppgaver, der bygg og eiendommer utgjør en sentral innsatsfaktor i leveransen av kommunale tjenester. Bygningene skal understøtte kommunens samfunnsoppdrag og bidra til å oppnå politisk vedtatte mål på en bærekraftig og langsiktig måte.

For tjenester som skal tilbys over lang tid, er det naturlig at kommunen selv eier bygningsmassen. Dette gjelder særlig innenfor områder som skole, barnehage, helse- og omsorgstjenester, idrett- og kulturtilbud og nærmiljøsentre. Det samme prinsippet gjelder for kommunale boliger som benyttes til utleie av sosiale årsaker, der langsiktig og stabilt eierskap er nødvendig for å sikre forutsigbarhet og kvalitet i tilbudet.

Gjennom slik langsiktig eierskap bygger kommunen over tid opp en omfattende og verdifull eiendomsportefølje. Denne eiendomsverdien forvaltes på vegne av fellesskapet, og skal bidra til å understøtte kommunens samfunnsoppdrag, økonomiske handlingsrom og bærekraftmål.

Stavanger kommune skal som hovedregel eie bygninger som er nødvendige for egen tjenesteproduksjon. Leie kan likevel være en hensiktsmessig løsning i et kortsiktig perspektiv, særlig når det gir fleksibilitet eller bidrar til rask måloppnåelse. I tilfeller der alternative løsninger – som leie eller samarbeid med andre aktører – bedre tilfredsstiller brukerbehov, og samtidig gir gevinster i form av økonomisk bærekraft, effektiv ressursbruk eller økt handlingsrom, kan slike løsninger vurderes.

2.3. Hva inngår i kommunens eiendomsansvar?

Denne temaplanen retter hovedfokuset mot Stavanger kommune som eier og forvalter av bygninger som benyttes i tjenesteproduksjonen og for publikum.

Ideelt sett kunne temaplanen omfattet hele kommunens samlede eiendomsportefølje, men i denne omgang er avgrensningen gjort for å konsentrere innsatsen om de store verdiene knyttet til kommunens bygningsmasse. Planen skal dermed legge grunnlaget for en helhetlig, strategisk og bærekraftig forvaltning av de eiendommene som er mest kritiske for kommunens samfunnsoppdrag.

Eiendommer som inngår i temaplanen:

Formålsbygg	Utleiebygg	Boliger
Skoler og barnehager	Næringslokaler	Rus og psykiatri
Helsebygg	Lagerbygg	Fysisk tilrettelagt
Kulturbygg	M.m	Vanskeligstilte
Bydels-, grendehus og forsamlingslokaler		Fysisk tilrettelagt
Kultur- og idrettsbygg		M.m.
Administrasjonsbygg

 

Eiendommer som ikke omhandles i temaplanen:

Grønt- og idrettsanlegg	Infrastruktur	Strategisk oppkjøp og eiendomsutvikling
Lekeplasser	Parkering og Parkeringshus	Realisere KPA/ønsket utvikling
Skolegårder	Båthavner og kaier	Sikre tomtereserve
Idrettsanlegg	Deponier	Ivareta eiendomsverdier
Natur- og kunstgressbaner	Vei	Makeskifter
Friidrettsanlegg		Grønnstruktur
Rekreasjon og friluftsliv
Urbant landbruk
Grøntområder
Parker og torg
Friområder
Skogseiendommer

2.4. Eiendom som strategisk samfunnsverktøy

Kommunens eiendomsvirksomhet berører en stor del av tjenesteproduksjonen, ansatte, innbyggere og brukere. I tillegg påvirker eiendomsaktiviteten næringslivet gjennom kjøp av varer og tjenester, og gjennom kjøp og salg av eiendommer. Stavanger kommunes strategiske rolle innen eiendomsforvaltning kan deles inn i tre hovedområder:

• Kommunen som strategisk byggeier
  Kommunens bygningsmasse er en sentral innsatsfaktor for produksjonen av velferdstjenester. Gode, hensiktsmessige og kostnadseffektive bygg er en forutsetning for at kommunen skal kunne levere tjenester med høy kvalitet.
  Som strategisk byggeier skal Stavanger kommune sørge for bærekraftige arealer som understøtter tjenesteproduksjonen, legger til rette for fremtidig tjenesteutvikling og ivaretar innbyggernes behov.
  
  Forvaltningen skal baseres på verdibevarende vedlikehold som sikrer byggenes tekniske kvalitet over tid, samtidig som det arbeides for å utvikle verdiene som ligger i eiendommene. I tillegg skal eiendomsvirksomheten bidra aktivt til steds- og samfunnsutvikling ved å støtte opp under gode nærmiljøer og bærekraftig byvekst.
• Kommunen som strategisk boligeier
  Kommunen har en sentral rolle som boligeier i arbeidet med å sikre sosial bærekraft og utjevne sosiale forskjeller. Gjennom sitt eierskap skal Stavanger kommune bidra til at grupper som av ulike årsaker har utfordringer med å skaffe seg gode og stabile boliger, får tilgang til egnede boligløsninger.
  
  Eiendomsforvaltningen skal støtte opp om det boligsosiale arbeidet ved å tilrettelegge for tilgjengelige boliger i planarbeid, og ved å håndtere variasjoner i boligbehov over tid. Kommunen skal kunne justere omfanget og typen boliger i den kommunalt eide porteføljen for å møte skiftende behov på en fleksibel og målrettet måte.
• Kommunen som strategisk eiendomsutvikler
  Kommunens eiendomsportefølje er et viktig strategisk verktøy for å drive by-, område- og boligutvikling i en bærekraftig retning. Gjennom målrettet områdeutvikling og transformasjon skal kommunen prioritere innsatsen i senterområder som er fastsatt i kommuneplanens arealdel.
  
  Kommunen skal aktivt foredle og optimalisere eiendomsporteføljen for å sikre en anvendelig tomtereserve av høy kvalitet som kan møte fremtidige behov innenfor blant annet tjenesteutvikling og boligbygging.
  
  Som en del av den strategiske eiendomsutviklingen skal kommunen også legge til rette for å realisere boligpolitiske mål, gjennom kjøp, utvikling eller salg av eiendom. Oppkjøp av viktige offentlige grønnstrukturer og friområder inngår som en naturlig del av dette arbeidet, for å sikre tilgang til attraktive og tilgjengelige utearealer for alle innbyggere.

3. Samfunnsutvikling og eiendomsforvaltning – hva må vi svare på?

Kapittelet presenterer de viktigste utfordringene knyttet til kommunens eiendomsforvaltning, delt inn etter de tre samfunnsmålene: regionmotor, gode hverdagsliv og grønn spydspiss. Økonomiske rammer, demografiske endringer og klimaendringer løftes frem som gjennomgående utfordringer for planperioden.

Utfordringene er knyttet til kommuneplanens samfunnsdel. Kommuneplanen beskriver hva kommunen skal sette søkelys på de neste 15 årene, og hvordan FNs bærekraftsmål skal oppnås. De tre satsningsområdene som fremheves i planen er regionmotor, gode hverdagsliv, og grønn spydspiss.

3.1. Regionmotoren

Satsningsområdet regionmotor refererer til Stavangers rolle og ansvar som regionhovedstad, med mål om å videreutvikle et mangfoldig og konkurransedyktig næringsliv i hele regionen. Som regionhovedstad må kommunen være fremtidsrettet og fremme innovasjon. Dette kan eiendomsavdelingen bidra med gjennom en godt vedlikeholdt og samfunnsnyttig eiendomsportefølje, bærekraftige investeringer, søke boliginnovasjon ved nye boformer og en innovativ teknologiutvikling.

3.1.1. Økonomiske rammer

Innenfor satsningsområdet regionsmotor er de økonomiske rammene en av eiendomsavdelingens største utfordringer. Eiendom utgjør en vesentlig del av kommunens verdier, og økonomi er en viktig faktor i forvaltning av eiendomsporteføljen. Utvikling av nybygg utgjør en stor del av kommunens investeringer. Samtidig er det nødvendig å avsette betydelige midler til vedlikehold og videreutvikling av den eksisterende bygningsmassen for å bevare byggenes verdi.

Kommunen har ansvar for en stor og variert eiendomsportefølje. En utfordring med en slik portefølje er å ha full oversikt over bygningsmassen og byggenes tilstand, samt å sikre at byggene er hensiktsmessige for dagens formål. Videre må eiendommene forvaltes i tråd med gjeldende standarder, lover og regelverk for bygg. Dette krever betydelige midler til drift og verdibevarende vedlikehold.

Som regionhovedstad skal kommunen være en ledende aktør og en foregangskommune i regionen. En utfordring er derfor å sikre at bygningsmassen støtter opp om kommunale og regionale mål for klima, miljø og sosial bærekraft. Videre må kommunen bidra til utvikling av teknologi for å oppnå høyere kvalitet og økonomisk besparelse i byggene. Moderne bygg er komplekse og fylt med avansert driftsteknologi. Det gjør dem kostbare i form av bygge- og installasjonskostnader, men samtidig tilpasningsdyktige til fjernstyring og fleksibel bruk. Dette er viktig med tanke på sambruk og merbruk gjennom åpen kommune. Dette krever samtidig riktig skolerte medarbeidere og kontinuerlig oppdatering av kunnskap. Dette innebærer behov for investeringer, noe som tydeliggjør eiendomsavdelingens utfordringer innenfor økonomiske rammer.

3.2. Gode hverdagsliv

Gode hverdagsliv handler om å bidra til at kommunens innbyggere får et godt utgangspunkt til å mestre hverdagen, uavhengig av blant annet alder og behov.

Når man ser på eiendommer som en strategisk innsatsfaktor, handler det om å erkjenne eiendommer som et viktig redskap for å oppnå dette. Eiendom er ikke bare en passiv ressurs, men en aktiv verdiskaper.

Først og fremst fungerer kommunens eiendommer som nøkkelinfrastruktur for tjenesteleveranse. Alt fra skoler, barnehager og helseinstitusjoner til offentlige kontorbygg, kulturbygg og idrettsanlegg er avgjørende for at kommunen kan tilby gode tjenester til innbyggerne. 

Ved å drifte, vedlikeholde, utvikle og optimalisere bruken av disse eiendommene, bidrar eiendomsavdelingen direkte til at kommunen kan møte befolkningens behov og skape gode hverdagsliv.

3.2.1. Demografiske endringer

For å kunne satse på gode hverdagsliv, må det fokuseres på de demografiske utfordringene vi står overfor. Fremtidsutsiktene viser klart endring i antall eldre, og det vil være færre yrkesaktive per pensjonist. Det fører til at de eldre må bo hjemme lengere, og de som får plass på sykehjem og i omsorgsboliger er sykere enn tidligere. Dette krever flere ansatte og mer utstyr. Videre viser fremtidsutsiktene at antall barn, og dermed behovet for skoler og barnehager er i endring. Som en del av de demografiske endringene ser vi også forandringer i mobilitets-, bo – og arbeidsmønstre i samfunnet, noe som utløser en stadig endring i brukernes behov. Endringene tydeliggjør også viktigheten av at kommunens bygningsmasse må tilrettelegges for universell utforming i henhold til kommunale føringer.

En utfordring i endringene vi står overfor er å påse at kommunens bygg til enhver tid er brukervennlige, og tilrettelagt for de endringene som kommer.

3.3. Grønn spydspiss

Grønn spydspiss legger opp til at Stavanger skal være ledende i arbeidet for et klima- og miljøvennlig samfunn. Stavanger kommune har en ambisiøs satsing på bærekraftig utvikling som reflekteres iblant annet klima- og miljøplan 2018-2030.
Et av kommunens overordnede mål er å redusere klimagassutslippene med 80 % innen 2030, sammenlignet med 2015, og være en fossilfri kommune innen 2040.

3.3.1. Klima og miljø

Kommuneplanens samfunnsdel er basert på FNs bærekraftsmål og tre dimensjoner i bærekraftig utvikling.

Energieffektivisering og energiproduksjon er viktige områder for eiendomsavdelingen. En utfordring er at tiltak til energieffektivisering skaper et økt behov for oppgradering av den eksisterende bygningsmassen.

Klimaendringene utgjør en økende trussel mot den kommunale bygningsmassen. Hyppigere ekstremvær, mer nedbør på kortere tid, og økende gjennomsnittlig luftfuktighet fører til store belastninger på både konstruksjoner, materialer og tekniske anlegg. Særlig utfordrende er den økte risikoen for vanninntrenging i kjellere og lavtliggende bygg, som kan gi fuktskader og langvarig redusert funksjonalitet.

Gjentatt eksponering for kraftig nedbør og storm fører til raskere slitasje på fasader, tak og klimaskall. Fuktinntrengning kan forårsake råte, mugg og inneklimaproblemer – noe som direkte påvirker arbeidsmiljøet og brukskvaliteten i byggene. Kombinasjonen av aldrende bygningsmasse og nye klimabelastninger gjør mange bygg særlig sårbare.

Klimaendringene øker også kompleksiteten i eiendomsforvaltningen. Tidligere standarder for dimensjonering og tekniske løsninger blir i økende grad utilstrekkelige. Det skaper usikkerhet knyttet til hvilke bygningsdeler som er robuste nok, og hvor stor risikoen er for kostbare skader og driftsavbrudd.

I tillegg gjør været seg i økende grad gjeldende som en økonomisk utfordring. Vedlikeholds- og reparasjonskostnader øker, forsikringspremier justeres opp, og uforutsette klimarelaterte skader kan fortrenge planlagte tiltak. Samtidig fører værrelaterte skader ofte til driftsforstyrrelser i kommunens tjenesteproduksjon – som for eksempel midlertidig stenging av skoler, barnehager eller helsetilbud.

Et uforutsigbart og mer ekstremt klima bidrar dermed til å forsterke både teknisk, økonomisk og tjenestemessig risiko i eiendomsporteføljen, og skaper et nytt og krevende styringsbilde for kommunal eiendomsforvaltning.

4.1. Hovedmål 1 - Optimalisere eiendommen i levetiden

Optimalisere eiendommene i hele deres levetid

Kommunen skal:

• sikre kunnskaps- og tilstandsbasert ivaretakelse av bygg
• utvikle vedlikeholdsplaner med tilstandsfokus
• ha tett samarbeid med tjenesteområder om utviklingsplaner
• utvikle handlingsplaner med langsiktig horisont
• sikre driftsmidler til det langsiktige perspektivet
• ivareta energi- og miljøperspektivet  

For å sikre en helhetlig og bærekraftig forvaltning av kommunens eiendommer, skal Stavanger kommune arbeide målrettet med flere sentrale innsatsområder.

Det skal legges vekt på økonomisk ansvarlighet og kostnadseffektiv drift ved å utvikle en forvaltning som reduserer livssykluskostnader og bruker ressursene effektivt. Dette innebærer at eiendomsdriften baseres på langsiktige vedlikeholdsplaner som tar utgangspunkt i faktiske tilstandsvurderinger av bygningsmassen.

Kompetanseutvikling er en viktig forutsetning for å lykkes. Kommunen skal sikre at ansatte i eiendomsavdelingen har oppdatert kunnskap, særlig innen bærekraft, energieffektivitet og digitalisering. Dette skal ivaretas gjennom jevnlige kurs, opplæringsprogrammer og faglig utvikling som fremmer bruk av moderne løsninger og innovativ praksis i eiendomsforvaltningen.

Organiseringen av eiendomsforvaltningen skal videreutvikles for å møte framtidens krav. Overgangen fra en lokasjonsbasert til en fagbasert organisering av formålsbygg vil redusere sårbarhet knyttet til organisatoriske endringer, og bidra til mer effektiv ressursbruk. For å sikre god styring kreves kontinuerlig organisasjonsutvikling og regelmessig evaluering av tidligere beslutninger.

Dialogen mellom eiendomsavdelingen og brukervirksomhetene skal styrkes gjennom etablering av brukervennlige, digitale kommunikasjonsplattformer som forenkler rapportering av avvik og behov. Brukerne skal oppleve høy servicegrad og faglig kvalitet i møte med eiendomsforvaltningen. Videre skal vedlikeholdsplaner gjøres tilgjengelige for brukerne, for å sikre åpenhet, bedre informasjonsflyt og mer forutsigbar drift.

En bærekraftig ivaretakelse av eiendommene forutsetter at energiperspektivet integreres i all planlegging og drift. Vedlikehold, renovering og transformasjon av eksisterende bebyggelse er derfor sentralt for å oppnå FNs bærekraftsmål. Ved å rehabilitere allerede eksisterende bebyggelse vil det stoppe materialkretsløpet, og rehabilitering kan dermed defineres som sirkulær økonomi i praksis. Kunnskaps- og tilstandsbaserte strategier skal ligge til grunn for all byggforvaltning, slik at kommunen oppnår en grønn og miljøvennlig drift som bidrar til oppfyllelse av klima- og miljømålene.

Langsiktig planlegging skal være en bærebjelke i all eiendomsforvaltning. Drift og vedlikehold må gjennomføres med en strategisk tilnærming som prioriterer langvarige, bærekraftige løsninger. 80 prosent av dagens bygningsmasse fortsatt vil stå i 2050. Å ta vare på den eksisterende bygningsmassen er dermed godt for miljøet. Handlingsplaner skal utarbeides for å møte framtidige behov, både med tanke på økonomi, teknisk utvikling og miljøpåvirkning, slik at Stavanger kommune sikrer en robust og fremtidsrettet eiendomsportefølje.

4.2. Hovedmål 2 – Full oversikt for smart forvaltning

Gi en samlet oversikt over kommunens eiendomsmasse

Kommunen skal:

• Ha oversikt over kommunens bebygde eiendommer.
• Ha full oversikt over tilstandsgradsnivå med tilhørende prioriteringer.
• Kontinuerlig evaluere om bygg er hensiktsmessig til dagens formål, i tett samarbeid med tjenesteområdene.
• Omdisponere bygg til nye formål i henhold til gjeldende kommunale formål.
• Avhende og utvikle bygg som vi ikke lenger trenger.

En oppdatert og helhetlig oversikt over kommunens bygg er et viktig virkemiddel for å sikre at bygningsmassen er egnet for dagens bruk, og at den støtter opp under behovene i kommunens tjenesteområder. Stavanger kommune skal ha full oversikt over sine bebygde eiendommer, inkludert byggenes tilstand og prioriteringer basert på tilstandsanalyser.

Det er et mål at kommunen kontinuerlig vurderer byggenes hensiktsmessighet i forhold til både dagens og fremtidens formål. Slike vurderinger skal skje i nært samarbeid med tjenesteområdene, slik at eiendomsmassen til enhver tid dekker behovene effektivt og bærekraftig.

For å møte fremtidige krav til fleksibilitet, skal kommunens bygg kunne tilpasses ulike bruksformål. Fleksibilitet kan oppnås gjennom endring av planløsninger, tilrettelegging for sambruk eller ved tilbygg og påbygg. Vi må kunne omdisponere bygg til nye formål i henhold til enhver tids gjeldende behov, og det må gjøres strategiske vurderingene rundt avhending og utvikling bygg vi ikke lenger trenger. Ved utvikling og renovering må det tilrettelegges for generalitet, fleksibilitet og elastisitet. Byggene må kunne endre formål uten uforholdsmessig store inngrep. Kommunen skal også aktivt omdisponere bygg til nye formål når behovene endrer seg, i tråd med kommunale prioriteringer.

Bygg som ikke lenger er i aktiv bruk eller som vurderes som uhensiktsmessige for fremtidig bruk, skal avhendes på en måte som ivaretar kommunens økonomiske interesser. Ved avhending skal det legges vekt på å optimalisere verdien av eiendommen, blant annet ved å vurdere utviklingsmuligheter som reguleringsendringer, klimakrav i forhold til hva tomten/bygget skal brukes til eller annen verdiøkende tilrettelegging.

Det skal utarbeides strategiske planer for avhending og utvikling av bygg, i samarbeid med tjenesteområdene, slik at prosessene støtter opp under kommunens langsiktige samfunnsoppdrag og prioriteringer.

4.3. Hovedmål 3 – Tydelige roller – bedre forvaltning

Styrke Rolleforståelse for ivaretakelse av bygg og eiendom

Kommunen skal:

• Styrke kompetansen inne eierskap og eiendomsforvaltning
• Forvalte i tråd med gjeldende standarder, lover og regelverk for bygg
• Finansiere drift og vedlikehold i henhold til nivå for verdibevarende vedlikehold
• Vedlikeholde bygg og boliger med en rullerende frekvens på henholdsvis 5 og 6 år

Et rasjonelt system for planlegging, styring og forvaltning av kommunens eiendommer er en forutsetning for å sikre bærekraftig utvikling og effektiv ressursbruk. NOU 2004:22 peker på betydningen av tydelige ansvarsforhold i kommunal eiendomsforvaltning, og definerer sentrale roller knyttet til eier, forvalter, driftsorganisasjon og bruker. En god rolleforståelse er avgjørende for å skille mellom ansvaret for å ta vare på eiendommen og ansvaret for å levere brukertjenester – begge deler er viktig, men krever ulike perspektiv og kompetanse.

I Stavanger kommune ivaretas eierrollen av kommunestyret, med delegering til kommunedirektøren og videre til virksomhetsleder for Eiendom. Eierrollen omfatter de strategiske funksjonene som knytter seg til eiendomsretten, inkludert beslutninger om kjøp, nybygg, utvikling av eksisterende bygg og salg av eiendom, samt å sette rammene for forvalterrollen.

Den ansvarlige eiendomsledelsen innebærer å sørge for effektiv administrasjon, drift, vedlikehold og utvikling av bygningsmassen. Forvalterrollen omfatter planlegging, budsjettering og gjennomføring av tiltak for å sikre byggenes tekniske kvalitet, funksjonalitet og verdi over tid. Den har også ansvar for å føre oppsyn med byggenes tilstand, sikre at drift og vedlikehold utføres i henhold til plan og budsjett, og følge opp leietakere i tråd med inngåtte avtaler.

Teknisk forvaltning og driftsorganisasjonen har ansvaret for den daglige driften, løpende vedlikeholdet av bygg, boliger og uteområder, og må jobbe i tett samarbeid med forvalteren for å sikre måloppnåelse. Brukerrollen ligger hos den virksomheten som disponerer lokalene, og innebærer både å definere behov for lokaler og tjenester, samt å etterleve de forpliktelsene som følger av avtalen med forvalter.

For å styrke kompetansen og rolleforståelsen i kommunens eiendomsforvaltning skal Stavanger kommune iverksette flere tiltak. Gjeldende internavtaler, som per i dag er fra 2011, skal videreutvikles og oppdateres for å sikre en tydelig ansvars- og rolleavklaring mellom eier, forvalter og bruker. En ny ansvarsmatrise skal bidra til bedre oversikt over oppgaver og ansvar, og sikre at styringslinjene i eiendomsforvaltningen er tydelige og etterlevbar.

Videre skal forvaltningen skje i samsvar med gjeldende standarder, lover og forskrifter for bygg, inkludert krav til helse, miljø, sikkerhet og universell utforming. Kommunen skal sikre drift og vedlikehold på et nivå som understøtter verdibevarende vedlikehold, slik at byggenes tekniske og funksjonelle verdi opprettholdes over tid.

Stavanger kommune har en lang tradisjon for å benytte internavtaler som styringsverktøy i eiendomsforvaltningen. D Denne modellen skal videreutvikles, med fokus på oppdaterte rutiner, bedre verktøy og en tydelig rolleforståelse som støtter opp om kommunens ansvar som både eier, forvalter og bruker av eiendommene.

Gjennom styrket kompetanse, tydelige roller og systematisk vedlikehold skal Stavanger kommune sikre en effektiv, bærekraftig og verdibevarende forvaltning av fellesskapets eiendommer.

4.4. Hovedmål 4 – Sikre effektiv arealutnyttelse

Sikre effektiv arealutnyttelse

Kommunen skal:

• fremme og optimalisere flerbruk på kommunens bygningsmasse
• synliggjøre og optimalisere kostnader ned på arealbruk og tid
• legge til rette for økende grad av selvbetjening
• sikre brukermedvirkning gjennom en profesjonell, relevant og effektiv prosess
• påse at det utvikles brukervennlige eiendommer

Stavanger kommune skal arbeide målrettet for at kommunale bygg er tilgjengelige og inkluderende for alle innbyggere, uavhengig av funksjonsevne. Universell utforming skal være en grunnleggende føring i utvikling, drift og vedlikehold av bygningsmassen, og bidra til likestilling, selvstendighet og deltakelse i samfunnet.

For å utnytte eiendomsporteføljen best mulig skal det legges til rette for sambruk og flerbruk av bygg. Det innebærer at bygg i størst mulig grad skal kunne benyttes av flere tjenester og brukergrupper, på ulike tider og til ulike formål. Dette gir bedre ressursutnyttelse, og bidrar til å redusere det samlede arealbehovet. Arealbruken må vurderes i sammenheng med kommunens totale bygningsmasse, slik at løsninger kan tilpasses helheten og ikke bare det enkelte bygg.

God oversikt over arealbruk og driftskostnader er en forutsetning for en bærekraftig eiendomsforvaltning. Det skal arbeides systematisk for å redusere unødvendige arealer og kostnader, gjennom mer effektiv bruk og bedre planlegging. Dette krever tett samarbeid mellom eiendomsavdelingen og tjenesteområdene, og at brukerne involveres i utviklingen av nye løsninger.

Bruken av digitale løsninger skal videreutvikles for å forbedre brukernes opplevelse av eiendommene. Digitale systemer for booking av møte- og aktivitetsrom, samt enkle verktøy for rapportering av vedlikeholdsbehov, skal etableres. Økt grad av selvbetjening skal tilrettelegges, slik at prosesser for brukerne forenkles og effektiviseres.

For å sikre at byggene kontinuerlig tilpasses tjenesteområdenes behov, skal det etableres faste samarbeidsmøter mellom eiendomsavdelingen og de ulike tjenesteområdene. I disse møtene skal langsiktige planer, prinsipielle avklaringer og prioriteringer diskuteres, slik at utviklingen av byggene skjer i tråd med framtidige behov. Ved større prosjekter skal det legges til rette for gode prosesser for medvirkning og involvering av brukerne.

Brukermedvirkning skal være en integrert del av utviklingen av kommunens eiendommer. Ved å fokusere på de demografiske utfordringene kan vi sikre at kommunens bygninger til enhver er samfunnsnyttige og støtter opp om ansatte og brukeres behov, og på den måten sikrer gode hverdagsliv for kommunens innbyggere. Målet er å utvikle brukervennlige eiendommer som legger til rette for trivsel, aktivitet og samfunnsdeltakelse.

4.5 Hovedmål 5 – Teknologi og innsikt i førersetet  

Digitalisere arbeidsprosesser

Kommunen skal:

• bidra til utvikling av teknologi som medfører høyere kvalitet og økonomisk besparelse
• nyttiggjøre seg egne data og være en datadrevet organisasjon med eierskap og kontroll over fagdata
• øke digitaliseringen av egne prosesser og tjenester, med mål om effektivisering og økt kvalitet
• øke sammenkobling av fagsystemene for optimalisering av styringsdata
• øke bruk av AI for å optimalisere tidkrevende prosesser

Stavanger kommune er godt i gang med å utvikle en mer effektiv, bærekraftig og innovativ eiendomsforvaltning. Økt bruk av digitale løsninger, datadrevne beslutningsprosesser og ny teknologi står sentralt i dette arbeidet. Selv om vi har kommet langt på flere områder, gjenstår det fortsatt et betydelig utviklingsarbeid. Overgangen er kompleks og stiller høye krav til både kompetanse, systemstøtte og organisatorisk tilpasning. Det er et krevende, men nødvendig løft for å sikre langsiktig bærekraft og bedre utnyttelse av kommunens eiendomsressurser.

Smart energistyring skal implementeres i kommunale bygg ved bruk av sensorer, automatiserte systemer og dataanalyser som optimaliserer driften. Systemer som eksempelvis Home Assistant kan integreres for å styre belysning, ventilasjon og varme basert på faktiske behov, slik at energibruken tilpasses dynamisk og mer effektivt.

Det skal etableres systemer for systematisk overvåking og rapportering av energieffektivitet, utslippsreduksjoner og vedlikeholdskostnader. Resultatene skal rapporteres årlig for å sikre fremdrift mot kommunens klimamål og målet om klimanøytralitet.

Kommunen skal også bidra aktivt til utvikling av ny teknologi som kan forbedre tjenestekvalitet og skape økonomiske gevinster, samtidig som bærekraft og innovasjon vektlegges. Dette skal skje i samarbeid med næringsliv, forskningsmiljøer og andre offentlige aktører.

Stavanger kommune skal videreutvikle seg som en datadrevet organisasjon, hvor eierskap og kontroll over fagdata sikres for å legge grunnlaget for smartere beslutninger, bedre styringsdata og høyere kvalitet i arbeidet på tvers av virksomhetene. Bedre integrasjon mellom fagsystemer skal styrkes for å forbedre styringsgrunnlaget, slik at planlegging og gjennomføring av tiltak kan skje mer målrettet og effektivt.

Digitalisering av prosesser og tjenester skal prioriteres, med mål om bedre ressursbruk, høyere kvalitet og mer effektive arbeidsmetoder. Bruk av roboter til renhold er allerede et eksempel på hvordan ny teknologi tas i bruk for å effektivisere driften, og slike løsninger skal videreutvikles.

Kommunen skal også utforske og ta i bruk kunstig intelligens (AI) for å automatisere tidkrevende prosesser, forbedre ressursbruken og utvikle smartere løsninger i tjenesteproduksjonen. AI-teknologi skal bidra til økt innovasjon, bedre beslutningsstøtte og mer brukervennlige tjenester i fremtiden.

Gjennom målrettet bruk av digitale verktøy og ny teknologi skal Stavanger kommune sikre at eiendomsforvaltningen blir mer bærekraftig, effektiv og fremtidsrettet.

5. Hva eier vi – og hva betyr det for fremtiden?

Denne temaplanen for eiendom omhandler i hovedsak kommunens formålsbygg og boliger, som samlet representerer kommunens klart største materielle verdier. For å legge til rette for en målrettet forvaltning og god langsiktig planlegging, er det viktig med en tydelig struktur og avgrensning mellom disse eiendomskategoriene. Et grovt estimat antyder at gjenanskaffelsesverdien for bygningsmassen ligger på om lag 50 milliarder kroner.

5.1. Formålsbygg og boliger – ryggraden i eiendomsmassen

Formålsbygg
Formålsbyggene utgjør ryggraden i kommunens tjenestetilbud. Dette er bygg som eies og forvaltes for å muliggjøre kommunens lovpålagte og prioriterte oppgaver.
Porteføljen inkluderer:

• Barnehager og skoler – for opplæring og oppvekstmiljøer for barn og unge
• Helse- og omsorgsbygg – som sykehjem, bofellesskap og helsestasjoner
• Kultur- og idrettsbygg – som biblioteker, kulturskoler, idrettshaller og svømmeanlegg
• Administrasjonslokaler – bygg som benyttes til ledelse og drift av kommunale tjenester
• Andre spesialbygg – eksempelvis brannstasjoner, legevakt og tekniske driftsbygg

Porteføljen av formålsbygg preges av stor variasjon i alder, teknisk tilstand og funksjonalitet. Mange bygg er godt tilpasset dagens behov, mens andre står foran rehabiliteringsbehov eller vurderes for avhending. Et viktig mål i temaplanen er å utvikle og tilpasse formålsbyggene slik at de understøtter fremtidens tjenestebehov på en bærekraftig og kostnadseffektiv måte.

Helhetlig porteføljestyring skal sikre at investeringer og vedlikehold prioriteres der behovene er størst, og at byggene ses i sammenheng – ikke som enkeltstående enheter. Dette innebærer vurdering av kapasitetsutnyttelse, fleksibilitet, samlokalisering og muligheter for transformasjon og ombruk.

Boliger
Boliger utgjør en vesentlig del av kommunens eiendomsportefølje, og forvaltes med utgangspunkt i kommunens ansvar for å bistå vanskeligstilte i boligmarkedet. Per i dag eier og forvalter kommunen over 2 900 boliger, i tillegg til nær 700 fremleieavtaler – blant annet til midlertidig innkvartering av ukrainske flyktninger.

Boligporteføljen består av ulike boligtyper, inkludert hele blokker, rekkehus, eneboliger, 4-mannsboliger, modulbygg og andeler i borettslag og sameier. Boligene er geografisk spredt over hele kommunen, men med ulik tetthet som følge av tidligere anskaffelser og utbyggingsmønstre.

Kommunale boliger skal være en integrert del av gode og trygge bomiljøer, og bidra til inkluderende og bærekraftige nærmiljø. Det legges vekt på å sikre geografisk spredning og variert beboersammensetning. Anskaffelser skjer i tråd med kartlagte behov, og kommunen benytter aktivt Husbankens lån- og tilskuddsordninger ved kjøp eller bygging av nye boliger.

En oppdatert og helhetlig porteføljeoversikt danner grunnlaget for prioriteringer, tiltak og beslutninger i temaplanperioden.

Den praktiske utøvelsen av kommunens eiendomsforvaltning spenner over ulike sektor- og faginteresser i kommunen, både politisk og administrativt. Dette krever styringsmodeller som sikrer helhetlig forvaltning, der riktig samlet prioritering og mest mulig optimale løsninger kan sikres. Som utgangspunkt skal vi videreutvikle det vi eier fra før framfor å bygge nytt.

Porteføljestyring handler om helhetlig forvaltning av en gruppe eiendommer, og vil stå sentralt i arbeidet med å optimalisere eiendomsmassen. Helhetlig styring er viktig for å forvalte bygninger som befinner seg i ulike stadier av livssyklusen; noen er under bygging, andre trenger vedlikehold, og enkelte kan det være fornuftig å bli kvitt. Porteføljen vil hele tiden endres med aktuelle behov, og alle beslutninger knyttet til enkeltbygninger innvirker på den samlede porteføljen.

5.2. Vedlikeholdsetterslep og fremtidige utfordringer

Vedlikeholdsetterslepet i kommunens bygningsmasse er nært knyttet til utviklingen i byggekostnader, tilgang på ressurser og nivået på avsatte midler. Følgende oppsummerer utviklingen de siste ti årene:

2015–2019: Økt investering og moderat prisvekst
I denne perioden var byggekostnadsveksten stabil, med en årlig økning på 2–3 prosent (Kilde: SSB). Kommunen økte bevilgningene til både investering og vedlikehold, noe som ga rom for oppgraderingsprosjekter og nybygg. Dette bidro til å holde vedlikeholdsetterslepet på et relativt stabilt nivå.

2020–2021: Kraftig prisvekst og reduserte investeringer
Koronapandemien førte til globale forsyningsutfordringer og økte materialpriser. Byggevareprisene steg med 5,5 % i 2020 og hele 36,8 % i 2021. Samtidig ble investeringsnivået redusert, og vedlikeholdsmidlene justert lite i forhold til prisveksten. Dette medførte en tydelig vekst i vedlikeholdsetterslepet, gitt det daværende bevilgningsnivået.

2022–2024: Stabilisering, men fortsatt akkumulering
Prisveksten stabiliserte seg noe i 2022, med en økning på 2,8 %. Likevel ble vedlikeholdsmidlene ikke økt tilsvarende, og etterslepet fortsatte å øke. Basert på dagens bevilgninger har kommunen ikke tilstrekkelig midler til å stanse denne utviklingen.

2025 og fremover: Økende usikkerhet
Selv om prisveksten nå er mer moderat, er det betydelig usikkerhet knyttet til fremtidig utvikling. Gjenoppbygging i Ukraina og globale endringer i råvaretilgang kan føre til økt press på byggekostnader og kapasitet. Gitt dagens bevilgningsnivå vil etterslepet trolig fortsette å øke dersom det ikke iverksettes målrettede tiltak.

For å opprettholde dagens standard for drift, vedlikehold og investeringer i kommunale bygg, er det i 2025 beregnet at det vil kreves totalt 1 029 737 317 kroner. Denne beregningen er basert på Holte-standarden, som anslår et gjennomsnittlig kostnadsnivå på 1 314,23 kroner per kvadratmeter, og en total bygningsmasse på 783 529 kvadratmeter. Det årlige budsjettet for 2025 er imidlertid satt til 675 millioner kroner, noe som gir et estimert avvik på omtrent 355 millioner kroner. For å redusere dette gapet uten å gå på kompromiss med kvalitet og standard, tilsvarer det at cirka 270 120 kvadratmeter bygningsmasse måtte vært fjernet fra porteføljen. Til sammenligning utgjør dagens eide bygningsmasse 783 529 kvadratmeter, noe som betyr at kommunen måtte redusere arealet med omtrent 34 % for å balansere budsjett og standardkrav. 

I tillegg til det årlige gapet mellom behov og budsjett, er det anslått at det akkumulerte vedlikeholdsetterslepet i kommunens bygningsmasse vil beløpe seg til om lag 2 milliarder kroner i 2025. Dette etterslepet representerer nødvendige tiltak som er blitt utsatt over tid, og som nå bidrar til økt risiko for funksjonssvikt, høyere framtidige kostnader og forringet tjenestekvalitet. Dersom etterslepet ikke håndteres systematisk, vil det i økende grad påvirke kommunens evne til å levere stabile og trygge tjenester gjennom sine bygg og anlegg.

6. Et strategisk blikk på framtidens eiendommer

Dette kapittelet setter eiendom i et livsløpsperspektiv og presenterer verktøy som levedyktighetsmodellen. Det tematiserer også prosesser, eie/leie-vurderinger og offentlig-privat samarbeid som del av en helhetlig strategi for eiendomsutvikling og forvaltning.

For å sikre en bærekraftig utvikling av Stavanger kommunes bygningsmasse må eiendomsforvaltningen baseres på en helhetlig, strategisk og kunnskapsbasert tilnærming. Eiendom er ikke bare en fysisk ressurs, men et aktivt virkemiddel for å nå kommunens overordnede mål innen tjenesteproduksjon, samfunnsutvikling og bærekraft.

En effektiv forvaltning krever et tydelig perspektiv på byggenes livsløp, funksjonalitet, økonomiske verdi og strategiske betydning. Det innebærer å gjøre bevisste valg om hvilke bygg som skal utvikles videre, hvilke som bør tilpasses nye behov, og hvilke som på sikt bør avhendes.

Gjennom Temaplan for Eiendom 2025–2041 legges det opp til en profesjonalisering av forvaltningen hvor både teknisk tilstand, bruksmessig egnethet og tilpasningsdyktighet vurderes systematisk for hele bygningsporteføljen.

6.1. Levedyktighetsmodellen

Stavanger kommune gjennomgår sin bygningsportefølje for å identifisere byggene som skal prioriteres i årene som kommer. Gitt de økonomiske rammene for FDVU, er dagens portefølje for omfattende til å kunne vedlikeholdes på ønsket nivå. Derfor er det særlig viktig å gjøre riktige prioriteringer, slik at tilgjengelige ressurser brukes der de gir størst langsiktig verdi.

Levedyktighetsmodellen er et sentralt verktøy i den strategiske eiendomsforvaltningen og hjelper kommunen med å vurdere hvilke bygg som har størst potensial til å være gode, funksjonelle og kostnadseffektive for kjernevirksomheten over tid. Bygg med høy levedyktighet er best egnet for langsiktige investeringer for å sikre et verdibevarende vedlikehold. Levedyktighet vurderes ut fra en kombinasjon av funksjonell egnethet, tilpasningsdyktighet og teknisk tilstand.

Funksjonalitet handler om hvor godt et bygg oppfyller kravene det er ment å dekke, hvor egnet bygget er til sitt formål – enten det er skole, helseinstitusjon eller annen bruk. Det er avhengig av arealenes kvalitet, kapasitet og andre forhold som er avgjørende for brukernes behov og for at bygget skal kunne støtte kjernevirksomheten (formålet) i bygget på en effektiv måte. Et funksjonelt bygg bidrar til effektiv drift, god brukeropplevelse og lavere driftskostnader.

Tilpasningsdyktighet referer til byggets fleksibilitet, generalitet og elastisitet. Fleksibilitet er mulighet til å endre planløsning, generalitet er mulighet til å endre funksjon og elastisitet er mulighet til å endre volum. Høy tilpasningsdyktighet gir større langsiktig verdi, fordi bygg kan endres eller tilpasses nye krav uten å måtte gjennomgå omfattende ombygging. Dette er en viktig faktor for å sikre byggets levetid og redusere fremtidige kostnader.

Teknisk tilstand beskriver den fysiske og tekniske tilstanden til et bygg, basert på en vurdering av konstruksjoner, materialer og tekniske installasjoner.

Ved å sammenstille disse tre faktorene kan kommunen identifisere hvilke bygg det er mest hensiktsmessig å satse på og videreutvikle, transformere eller fase ut og avhende.

Bygninger klassifiseres som:

• Levedyktige – anbefales for videre satsing
• Middels levedyktige – krever tilpasning og rehabilitering
• Lite levedyktige – vurderes for avhending

6.2. Prosesser innen byggforvaltning

Kommunens bygninger er hjem for tjenesteproduksjon og -leveranser, og dermed en viktig forutsetning for å få gjennomført kommunens planer og strategier. God eiendomsforvaltning legger grunnlaget for verdiskapning gjennom nytten brukerne og samfunnet oppnår når byggene benyttes. Eiendomsvirksomheten omfatter alle faser i eiendommers livssyklus: fra planlegging til avvikling.

Gode prosesser sikrer at byggenes verdi og funksjonalitet bevares, samtidig som ressursbruken optimaliseres.

Tett samarbeid mellom eiendomsforvaltningen og tjenesteområdene er avgjørende i alle faser for å sikre at byggene til enhver tid dekker kommunens prioriterte formål. For å utvikle en helhetlig strategi for FDVU av bygningsmassen, er det nødvendig med god oversikt over brukernes langsiktige planer og hvilke konsekvenser disse har for behovet for lokaler og bygg. 

Når et arealbehov er identifisert, må det vurderes hvordan dette best kan dekkes – enten gjennom utvikling av eksisterende bygg, nybygg, kjøp eller leie av egnede lokaler. Når bygget tas i bruk, må det forvaltes, driftes og vedlikeholdes slik at det oppfyller tjenestens krav og samtidig ivaretar bidrar til å opprettholde eiendommens verdi over tid.

Eiendommens livssyklus påvirkes av endrede behov og forutsetter både strategiske og praktiske vurderinger av hvorvidt bygget fortsatt skal videreutvikles og benyttes, eller om det bør selges eller avhendes. I tilfeller der slike avklaringer tar tid, kan midlertidig utleie være et aktuelt alternativ – også for eiendommer som opprinnelig ble anskaffet for et spesifikt formål.

Derfor er strategisk eiendomsplanlegging som tar høyde for både nåværende og fremtidige behov helt sentralt i kommunens overordnede tjenesteutvikling.

6.3. Når skal kommunen eie – og når bør vi leie?

Stavanger kommune har over tid opparbeidet en betydelig kapitalverdi i sin eiendomsmasse. Dette representerer verdier som alternativt kunne vært brukt til andre prioriterte formål. Alle kommunens bygg og eiendommer skal derfor ha et formål og en funksjonsverdi for kommunen, eller inngå i en plan for utvikling eller avvikling.

Bygg og eiendommer som støtter lovpålagt og varig kjernevirksomhet – som skole, barnehage, helse og omsorg – har høyest prioritet. Det er sentralt å ha et tydelig og avklart forhold til hvilke eiendomsbehov som skal dekkes gjennom eierskap, og hvilke som kan løses gjennom leie. 

Å eie gir kommunen råderett og handlefrihet over eiendommene – både i dag og i fremtiden. Også fra et økonomisk og finansielt perspektiv³ bør kommunen basere eiendomsporteføljen på eierskap som utgangspunkt. Eierskap gir bedre kontroll over kvalitet, bruk og videreutvikling av eiendommen, samt økt forutsigbarhet i kostnader over tid og større fleksibilitet til ombygging og tilpasning etter endrede behov.

Hovedregelen bør derfor være at bygg og eiendommer som dekker langsiktige behov knyttet til kommunens lovpålagte kjernevirksomhet, eies av kommunen. Dette omfatter formålsbygg som skoler, barnehager, sykehjem og enkelte typer kommunale boliger.

For øvrige formålsbygg, der kommunens behov kan dekkes i samarbeid med andre, kan leie være en like god løsning. Dette bør vurderes individuelt for hvert tilfelle. Leie kan vurderes i situasjoner der behovet er midlertidig eller usikkert, der bygget kun skal brukes til administrative formål uten stedsspesifikke krav eller der kost-nytte-analyser viser at leie er mer gunstig enn eierskap.

Ved alle investeringsbeslutninger skal alternativer knyttet til eie versus leie vurderes grundig. Vurderingene skal baseres på totaløkonomi, fleksibilitet, samfunnsnytte og strategiske hensyn.

6.4 Offentlig-privat samarbeid

Kommunens langsiktige eiendomsbehov løses primært ved å eie eiendom. Gjennom kommunens planlegging skal det legges til rette for arealer som dekker fremtidige behov, enten gjennom kommunens egne tiltak eller i samarbeid med private aktører. Samskaping og god samhandling med både privat og frivillig sektor kan spille en viktig rolle i forvaltningen og utviklingen av kommunal eiendom.

I enkelte tilfeller kan offentlig-privat samarbeid være aktuelt for utvikling av bygg og områder. Offentlig-privat samarbeid (OPS) er en modell for organisering av offentlige byggeprosjekter, der en privat aktør har ansvar for finansiering, bygging, drift og vedlikehold av prosjektet over en avtalt periode.

Ved vurdering av OPS-løsninger for bygg til offentlige tjenester er det viktig å se til tidligere erfaringer og benytte tilgjengelige benchmarkdata. Erfaringene så langt har vist at kostnadselementet – både i finansierings- og driftsmodellene – ofte taler mot bruk av OPS.

7. Hva kjennetegner en god kommunal forvaltning av bygg og eiendom?

Kapittelet beskriver kriteriene for god eiendomsforvaltning, og hvordan eiendomsområdet må forankres i styringssystemet på strategisk, taktisk og operativt nivå. Det legges særlig vekt på verdibevarende vedlikehold, langsiktighet og sammenhengen mellom bygg, tjenestekvalitet og samfunnsmål.

God kommunal eiendomsforvaltning sikrer at bygg og eiendommer støtter tjenesteproduksjonen, beskytter samfunnets verdier og bidrar til bærekraftig utvikling. Forvaltningen skal sikre at byggene holder nødvendig teknisk og funksjonell standard, tilrettelegge for effektiv drift og vedlikehold, og støtte kommunens mål for klima, miljø og samfunnsutvikling.
Dette krever tydelige mål, systematisk planlegging, basert på tilstandsvurderinger og livssykluskostnader, samt en klar fordeling av roller og ansvar. God forvaltning forutsetter også høy kompetanse, helhetlig styring og langsiktig økonomisk ansvarlighet.
Gjennom profesjonell eiendomsforvaltning legger Stavanger kommune grunnlaget for gode tjenester, effektiv ressursbruk og robuste samfunnsverdier for fremtiden.

7.1 Ti kriterier for god forvaltning

For å lykkes med en helhetlig, bærekraftig og effektiv forvaltning av kommunens eiendomsportefølje, må Stavanger kommune sørge for at en rekke grunnleggende kriterier legges til grunn for alt arbeid innen forvaltning og utvikling.

• Overordnede mål: Kommunens politiske og administrative ledelse må fastsette tydelige mål og strategier for eiendomsforvaltningen.
• Plan- og styringssystem: Det må etableres rasjonelle systemer for planlegging, prioritering, budsjettstyring og oppfølging, som sikrer helhetlig forvaltning på tvers av sektorer.
• Etterlevelse av lover og forskrifter: Forvaltningen må være i samsvar med gjeldende krav til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og bærekraft.
• Brukerorientering: Byggene skal utformes og forvaltes slik at de støtter brukernes behov, nå og i fremtiden.
• Effektiv arealutnyttelse: Kommunens bygg skal utnyttes optimalt, både i form av plass, fleksibilitet og driftseffektivitet.
• Verdibevarende vedlikehold: Byggenes tekniske verdi skal bevares og fortrinnsvis forbedres over tid gjennom systematisk vedlikehold.
• Kostnadseffektivitet: Ressursbruken i drift og vedlikehold må være effektiv, basert på livssykluskostnader (LCC) og prioritering av tiltak etter nytteverdi.
• Kompetent organisering: Forvaltningen må ha tilgang på tilstrekkelig kompetanse innen tekniske, økonomiske og strategiske aspekter ved eiendomsdrift.
• Klare roller og ansvar: Det må være tydelig hvem som har ansvar for hvilke deler av eiendomsforvaltningen, både på eier-, forvalter- og brukernivå.
• Langsiktig økonomisk styring: Budsjetter og investeringer må understøtte eiendommenes langsiktige utvikling og sikre bærekraftig vedlikehold over tid.

Disse kriteriene skal være styrende for alle beslutninger om eiendom i Stavanger kommune, og de skal operasjonaliseres gjennom konkrete handlingsplaner, avtaler og systemer.

7.2. Eiendom som del av styringskjeden

Eiendomsforvaltningen er en grunnleggende forutsetning for å kunne levere gode kommunale tjenester og nå samfunnsmålene som Stavanger kommune har satt seg. Byggene som kommunen eier og drifter, utgjør fysisk infrastruktur for opplæring, helse, omsorg, kultur, idrett og administrasjon.
For å sikre en helhetlig, bærekraftig og effektiv forvaltning må eiendomsområdet være godt integrert i kommunens plansystem og styringsmodell. Stavanger kommune organiserer derfor forvaltningen av eiendom på tre nivåer: strategisk, taktisk og operativt.
Denne tredelte styringsmodellen sikrer en klar ansvarsfordeling, effektive beslutningsprosesser og god sammenheng mellom politiske mål, administrative prioriteringer og praktisk drift.

Strategisk nivå – politiske mål og prioriteringer

På det strategiske nivået ligger det overordnede ansvaret for styringen av Stavanger kommunes eiendomsforvaltning hos kommunestyret og kommunedirektøren. Dette nivået setter retningen for hvordan kommunen skal utvikle, forvalte og bruke sine eiendommer som en ressurs for tjenesteproduksjon, byutvikling og bærekraftig samfunnsbygging.

Kommunestyret har det øverste politiske ansvaret for å vedta mål, strategier og økonomiske rammer for eiendomsforvaltningen. Disse beslutningene tas gjennom sentrale planverktøy som kommuneplanens samfunnsdel, økonomiplanen og relevante temaplaner. Temaplan for Eiendom 2025–2041 er et eksempel på et styringsdokument som operasjonaliserer kommunestyrets strategiske føringer innen eiendomsområdet.

De overordnede målene fastsatt av kommunestyret skal sikre at Stavanger kommune forvalter en eiendomsportefølje som er bærekraftig, funksjonell og i stand til å møte nåværende og fremtidige behov i tjenesteproduksjonen. Dette innebærer å sørge for at byggenes tekniske standard og funksjonalitet opprettholdes over tid gjennom prioritering av verdibevarende vedlikehold og målrettede investeringer.

Videre skal eiendomsforvaltningen støtte opp under utviklingen av gode hverdagsliv for innbyggerne, ved å legge til rette for inkluderende, tilgjengelige og helsefremmende bygg og møteplasser. Eiendommene skal også bidra aktivt til kommunens klima- og miljømål gjennom energieffektive løsninger, redusert klimagassutslipp, bærekraftige materialvalg og forlenget levetid på eksisterende bygg.

Kommunedirektøren har ansvar for å iverksette de politiske vedtakene og sørge for at eiendomsforvaltningen faktisk operasjonaliseres i tråd med de strategiske føringene. Dette innebærer å sørge for at kommunens eiendommer forvaltes systematisk og profesjonelt, og at ressursene disponeres på en måte som støtter opp under langsiktige samfunnsmål.

Kommunedirektøren skal sørge for at eiendomsforvaltningen baseres på kunnskapsbaserte analyser, risikovurderinger og bærekraftvurderinger, og at utviklingen av eiendomsporteføljen inngår som en integrert del av kommunens helhetlige samfunns- og tjenesteutvikling.

På strategisk nivå er det dermed kommunestyrets og kommunedirektørens ansvar å sikre en helhetlig og langsiktig styring som beskytter fellesskapets verdier, fremmer kvalitet i tjenestene, støtter by- og samfunnsutviklingen og bidrar til å nå nasjonale og lokale bærekraftsmål.

Taktisk nivå – planlegging, prioritering og porteføljestyring

På taktisk nivå har Kommunalområdet Eiendom ansvaret for å omsette de politiske målene, strategiene og rammebetingelsene til konkrete planer, prioriteringer og operative prosjekter som styrer utviklingen av kommunens eiendomsportefølje. Dette nivået fungerer som bindeleddet mellom den overordnede, politiske styringen og den daglige operative driften, og er avgjørende for å sikre at langsiktige målsetninger realiseres gjennom systematisk arbeid over tid.

En sentral oppgave på taktisk nivå er å utarbeide langsiktige vedlikeholdsplaner som bygger på grundige, systematiske tilstandsanalyser av byggene. Tilstandsvurderingene gir et faktabasert grunnlag for å identifisere vedlikeholdsbehov, vurdere risiko og planlegge tiltak i et livsløpsperspektiv. Planene skal ikke bare adressere eksisterende behov, men også forutse fremtidige utfordringer og sikre kontinuerlig verdibevaring av bygningsmassen.

Taktisk nivå har også ansvar for porteføljestyring. Gjennom bruk av levedyktighetsmodellen vurderes byggenes tekniske tilstand, funksjonalitet og tilpasningsdyktighet for å avgjøre hvilke bygg som bør oppgraderes, videreutvikles, omdisponeres eller eventuelt avhendes. En helhetlig porteføljestyring sikrer at investeringer og vedlikeholdsressurser settes inn der de gir størst samfunnsmessig nytte og best økonomisk effekt på lang sikt.

Planlegging av investerings- og utviklingsprosjekter utgjør en sentral del av ansvaret på taktisk nivå. Dette innebærer å definere behovene for nye bygg, større rehabiliteringer eller funksjonstilpasninger, utvikle fremtidsrettede løsninger som støtter tjenesteutviklingen, og sørge for at prosjektene planlegges og gjennomføres innenfor vedtatte økonomiske rammer.

Oppfølging av drift, budsjett og ressursbruk er en løpende aktivitet som sikrer at eiendomsforvaltningen holder seg innenfor økonomiske rammer, leverer på planlagte tiltak og kontinuerlig forbedrer effektiviteten i forvaltningen. Det krever løpende monitorering av energibruk, teknisk drift, vedlikeholdskostnader og byggenes funksjonelle utvikling.

Taktisk nivå har også en viktig rolle i å koordinere samspillet mellom Kommunalområdet Eiendom og brukervirksomhetene, slik som skoler, barnehager, helseinstitusjoner og kulturbygg. Gjennom aktiv dialog og brukermedvirkning sikres det at byggene tilpasses endrede tjenestebehov på en effektiv måte, samtidig som krav til kvalitet, funksjonalitet, universell utforming og bærekraft ivaretas.

Hensikten med arbeidet på taktisk nivå er å sikre at Stavanger kommunes bygningsmasse utvikles i takt med samfunnets behov, på en måte som gir høy funksjonalitet, økonomisk bærekraft og minimal miljøbelastning. Ved å styre utvikling, investeringer og vedlikehold på en helhetlig og planmessig måte, understøtter taktisk nivå kommunens overordnede mål om å tilby gode tjenester til innbyggerne, fremme sosial bærekraft, og bidra til å oppfylle klima- og miljømålene.

Operativt nivå – drift, vedlikehold og brukertilpasning

På operativt nivå foregår den daglige forvaltningen og driften av kommunens bygningsmasse. Dette nivået omfatter alle de praktiske oppgavene som skal sikre at byggene til enhver tid fungerer slik de er planlagt og dimensjonert for, både teknisk, funksjonelt og miljømessig.

Arbeidet inkluderer teknisk drift av bygningsinstallasjoner, oppfølging av energibruk og styring av inneklima for å sikre komfort, helse og energieffektivitet. I tillegg omfatter det forebyggende vedlikehold, som har som mål å oppdage og utbedre mindre skader før de utvikler seg til større problemer, samt korrigerende vedlikehold hvor nødvendige reparasjoner utføres etter at feil har oppstått.

Avviksbehandling er en sentral del av den operative forvaltningen. Når brukere melder inn feil, mangler eller endrede behov, må disse håndteres raskt og effektivt for å opprettholde byggens funksjonalitet og brukskvalitet. Reparasjoner utføres fortløpende basert på rapporterte eller observerte skader, og det føres jevnlig oppfølging for å sikre at tiltakene gir ønsket effekt.

Driftsenhetene i Stavanger kommune har en nøkkelrolle i den daglige forvaltningen av kommunens eiendommer. Deres ansvar er å sikre at byggenes tekniske standard opprettholdes, og at alle krav til helse, miljø og sikkerhet (HMS) etterleves i bygg som benyttes til kommunale tjenester. Dette omfatter kontinuerlig overvåkning av tekniske installasjoner, oppfølging av innemiljø, brannsikkerhet, teknisk tilstand og andre faktorer som påvirker sikkerheten og trivselen for både brukere og ansatte.

For å styrke denne innsatsen og sikre en mer faglig målrettet og effektiv drift, har kommunen gjennomført en omorganisering av byggdrifterfunksjonen. Det tradisjonelle vaktmesterbegrepet[1] er erstattet med en mer spesialisert og strukturert tilnærming, der byggdriftere nå organiseres etter oppgaver fremfor lokasjoner. Teamene er satt sammen slik at nødvendige fagkompetanser er representert, noe som gir bedre mulighet til å møte komplekse driftsutfordringer og sikre jevn kvalitet – uavhengig av enkeltpersoners tilstedeværelse.

Denne omleggingen gir økt fleksibilitet, høyere faglig presisjon og større robusthet i håndteringen av drift og vedlikehold på tvers av byggporteføljen. I praksis betyr dette at kommunen i større grad kan levere likeverdige tjenester, respondere raskere på behov og opprettholde høy teknisk standard, selv ved sykdom, fravær eller midlertidige driftsavvik.

Byggdriftere er dermed en sentral del av kommunens verdibevarende vedlikeholdsstrategi og en viktig aktør i kommunens arbeid for bærekraftig eiendomsforvaltning.

Samtidig har brukervirksomhetene en viktig rolle i operativ drift. De er ansvarlige for å melde inn behov for justeringer, utbedringer eller tilpasninger som påvirker den daglige bruken av byggene. Et velfungerende samarbeid mellom driftspersonell og brukervirksomheter er derfor avgjørende for å lykkes med effektiv forvaltning. Tidlig varsling av feil og tett dialog bidrar til raskere utbedring av problemer, lavere vedlikeholdskostnader, bedre ressursbruk og høyere brukertilfredshet.

Operativ forvaltning handler ikke bare om å sikre teknisk drift, men også om å understøtte kvaliteten på de tjenestene kommunen leverer. Skoler, barnehager, helse- og omsorgsbygg og kultur- og idrettsanlegg – alle disse tjenestene er avhengige av at den fysiske infrastrukturen fungerer optimalt. En svakhet i den daglige driften kan raskt få konsekvenser for læringsmiljø, pasientsikkerhet eller brukeropplevelser.

Sammenheng mellom nivåene

Gjennom denne modellen sikres en rød tråd fra overordnede samfunnsmål til konkrete resultater i kommunens eiendomsforvaltning. Samtidig gir modellen nødvendig fleksibilitet til å tilpasse forvaltningen til endrede behov, nye krav og økonomiske rammebetingelser.

For å lykkes med en bærekraftig, effektiv og målrettet eiendomsforvaltning er det avgjørende at det er en tydelig sammenheng mellom strategisk, taktisk og operativt nivå..

Dersom det oppstår brudd i sammenhengen mellom nivåene, kan kommunen risikere fragmentert styring, ineffektiv ressursbruk, økt forfall i bygningsmassen og svekket evne til å levere på langsiktige samfunnsmål. En velfungerende styringskjede er derfor avgjørende for å sikre helhetlig styring, måloppnåelse og bærekraftig utvikling.

7.3. Vedlikehold som investering

Verdibevarende vedlikehold innebærer å gjennomføre nødvendige tiltak på bygg og tekniske installasjoner før skader utvikler seg, og før funksjonalitet svekkes. Dette krever en planmessig og proaktiv tilnærming, basert på regelmessige tilstandsanalyser og langsiktige vedlikeholdsplaner.

Erfaring viser at verdibevarende vedlikehold er en av de mest kostnadseffektive investeringene en kommune kan gjøre. Over byggets levetid er det kostnadsbesparende å sørge for et kontinuerlig vedlikehold på et nivå som ivaretar de valgte funksjoner og kvaliteter som er lagt i et nybygg. Forfall er alltid kostbart å ta igjen.   

Kommuneloven påpeker blant annet at norske kommuners virksomhet skal være effektiv og bærekraftig. I lov om offentlige anskaffelser er det også krav om at det skal tas hensyn til livssykluskostnader (LCC).

Figuren under viser hvordan vedlikehold og utskifting krever en systematisk tilnærming for å opprettholde byggets standard og funksjonalitet, gjennom ulike teoretiske vedlikeholds strategier skissert fra nivå 0 til 3.

Kommunens eiendommer representerer store investeringer gjort over generasjoner, og verdiene de inneholder må forvaltes med samme ansvarlighet og langsiktighet som finansielle midler. Vedlikehold er derfor ikke bare et teknisk spørsmål – det er en del av kommunens overordnede kapitalforvaltning, tjenestestrategi og samfunnsansvar.

7.3.1 Langsiktige økonomiske konsekvenser

Dersom vedlikehold utsettes eller nedprioriteres, vil konsekvensene kunne bli betydelige, både på kort og lang sikt. Når mindre skader og tekniske avvik ikke utbedres i tide, utvikler de seg ofte til omfattende bygningsmessige problemer som krever kostbare rehabiliteringstiltak.

Samtidig vil de løpende driftskostnadene stige, blant annet som følge av dårligere energieffektivitet, høyere varme- og kjølebehov, hyppigere feil på tekniske anlegg, og økt ressursbruk på akutte reparasjoner. Byggenes samlede verdi vil over tid reduseres, og dette kan svekke kommunens balanse og finansieringsmuligheter. Lavere eiendomsverdier kan gjøre det vanskeligere å hente ut verdier til nye investeringer og svekke kommunens evne til å fremstå som en robust og attraktiv aktør i kapitalmarkedet.

Manglende vedlikehold medfører også en høyere risiko for driftsavbrudd i samfunnskritiske funksjoner. Dersom en skole må stenge på grunn av tekniske feil, eller et sykehjem opplever svikt i ventilasjonsanlegget, får dette umiddelbare og alvorlige konsekvenser for innbyggerne. Tjenestetilbudet påvirkes direkte, noe som kan skape uro, svekket tillit og ekstra kostnader knyttet til midlertidige løsninger.

Over tid vil summen av disse konsekvensene forsterke presset på kommunens økonomi. Når store deler av budsjettet bindes opp i å dekke akutte behov, reduseres handlingsrommet for nødvendige investeringer i utvikling av tjenester, innovasjon og samfunnsutvikling. I stedet for å kunne arbeide proaktivt, risikerer kommunen å måtte håndtere forfall på en reaktiv og kostnadskrevende måte.

Vedlikehold må derfor betraktes som en strategisk investering i fremtidig økonomisk bærekraft, tjenestekvalitet og samfunnsrobusthet. En bevisst satsing på systematisk, verdibevarende vedlikehold vil ikke bare redusere samlede livssykluskostnader, men også styrke kommunens evne til å levere stabile tjenester, opprettholde eiendommenes verdi og sikre en bærekraftig utvikling for kommende generasjoner.

7.3.2 Sammenheng med tjenestekvalitet og samfunnsoppdrag

Byggenes tekniske tilstand påvirker direkte kvaliteten på tjenestene kommunen leverer. Et dårlig vedlikeholdt skolebygg kan føre til dårlig inneklima, som igjen kan resultere i høyere sykefravær, redusert læringsutbytte og misnøye blant brukerne. Tilsvarende kan et omsorgsbygg i forfall skape utrygghet for sårbare grupper som er avhengige av trygge og helsefremmende omgivelser.

Når byggene vedlikeholdes godt, bidrar det til et bedre læringsmiljø i skolene og barnehagene, til tryggere og helsefremmende arbeidsplasser for ansatte, og til økt brukertilfredshet. Dette styrker også kommunens omdømme som en ansvarlig tjenesteyter. Videre øker godt vedlikeholdte bygg kommunens evne til å tiltrekke og beholde kvalifiserte medarbeidere, noe som er viktig for å sikre stabilitet og kvalitet i tjenestene over tid.

Vedlikehold støtter derfor ikke bare kommunens økonomiske mål, men også dens kjerneoppgaver som samfunnsbygger og velferdsleverandør.

7.3.4 Bærekraft og klimaansvar

Kommunens klimamål forplikter også eiendomsforvaltningen. Byggsektoren står for betydelige klimagassutslipp, og systematisk vedlikehold av eksisterende bygg er derfor en viktig del av Stavanger kommunes arbeid for å redusere miljøpåvirkningen.

Vedlikeholdte bygg har lavere energibruk, lengre levetid på materialer og mindre behov for ressurskrevende rehabiliteringer eller nybygg. Dette støtter både prinsippene for sirkulær økonomi og kommunens ambisjoner om fossilfri drift, slik det er formulert i Stavanger kommunes Klima- og miljøplan 2018–2030.

Gjennom verdibevarende vedlikehold kan kommunen redusere klimagassutslippene fra bygningsmassen, samtidig som byggenes tekniske standard opprettholdes og grunnlaget legges for videre energieffektivisering.

Samtidig er kommunen forpliktet til å følge nasjonalt lovverk, herunder plan- og bygningsloven § 29-5 og teknisk forskrift (TEK17), som stiller krav til energieffektivitet, inneklima og miljøhensyn i byggforvaltningen.

Vedlikehold er dermed ikke bare et spørsmål om å bevare verdier, men en strategisk del av kommunens samlede klima- og bærekraftsarbeid.

7.3.4 Metodisk tilnærming: Fra reaktiv til proaktiv forvaltning

Gjennom Temaplan Eiendom 2025–2041 skal Stavanger kommune etablere en systematisk modell for vedlikehold basert på flere sentrale prinsipper.

Først og fremst skal det gjennomføres jevnlige tilstandsanalyser av alle bygg, der teknisk tilstand vurderes etter en standardisert metode med bruk av tilstandsgrader fra TG0 til TG3. Basert på resultatene fra tilstandsvurderingene skal vedlikeholdsbehovene prioriteres etter en risikobasert modell, der hensyn til helserisiko, økonomiske konsekvenser og byggenes samfunnskritiske funksjon veier tungt i vurderingene.

Alle bygg skal inngå i rullerende vedlikeholdsplaner med en horisont på minimum seks år, slik at nødvendig vedlikehold kan planlegges på en strukturert og forutsigbar måte. Vedlikehold skal ikke behandles som enkeltstående ad hoc-tiltak, men integreres som en fast og synlig del av kommunens økonomiplaner og budsjettprosesser.

Denne proaktive tilnærmingen vil bidra til å redusere det samlede vedlikeholdsetterslepet, skape mer stabile budsjetter over tid, og styrke tilliten til kommunens forvaltning blant innbyggere, ansatte og samarbeidspartnere.