Begrep og spørsmål om eiendomsskatt

Kort fortalt

Her finner du ord og uttrykk, samt ofte stilte spørsmål om eiendomsskatt.

Ord og uttrykk

Hjemmelshaver

Hjemmelshaver er den som står oppført i grunnboken som eier av eiendommen. Hjemmelshaver trenger ikke nødvendigvis være den samme som den reelle eieren av eiendommen. Hvis hjemmelshaveren er død, og det ikke er foretatt skifte eller overdragelsen ikke har funnet sted, vil det være arvinger som er reelle eiere.

Grunnbok

Grunnboken er et offentlig register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom og borettslagsandeler.

Grunneier

Grunneier er den som er den faktiske eier av grunnen. Grunneier kan enten være en eller flere privatpersoner, en institusjon, et firma, en kommune, en fylkeskommune eller staten.

Gård- og bruksnummer

Dette er den unike betegnelsen på en eiendom som står oppført i matrikkelen. Alle kommuner i Norge er inndelt i egne gårdsnummer (gnr), som igjen er inndelt i bruksnummer (bnr).

Festetomt

Grunneieren krever inn en leie for grunnen. Leieforholdet er avtalt i en festekontrakt. Festekontrakten sikres rettsbeskyttelse ved tinglysning. Grunneier gir, om ikke annet er avtalt, fester alle rettigheter som er nødvendig for det festeren skal bruke tomten til.

Festenummer

Når du har en hytte eller bolig som står på en festet tomt, betyr det at du leier tomten av grunneier. Som oftest har eiendommen et eget festenummer (fnr) i tillegg til gnr/bnr. Det er også mulig å feste bort tomter uten eget festenummer.

Seksjonsnummer

Seksjonering benyttes der en eiendom består av flere selvstendige eierenheter som selges hver for seg, og der det ikke er naturlig å dele eiendommen på vanlig måte ved en delingsforretning. Hver seksjon får et eget seksjonsnummer (snr).

Bruksareal (BRA)

Bruksarealet for en bygning er summen av alle rom (medregnet innervegger), innenfor yttervegger i alle etasjer og uavhengig av bruken. Etasjer der takhøyden er lavere enn 1,9 meter, regnes ikke med. Det er egne måleregler for etasjer med skråtak der deler av etasjen har lavere takhøyde enn 1,9 meter.

Kvadratmeterpris

I eiendomskattesammenheng beregner vi gjennomsnittlig kvadratmeterpris for de ulike bygningstypene. Kvadratmeterprisen som vi kommer fram til gir oss et utgangspunkt for beregning av verdien på eiendommen.

Etasjefaktor

Etasjefaktor blir brukt for å vekte verdien til de forskjellige etasjene i et bygg når det benyttes faste kvadratmeterpriser ved taksering. Typisk vil en kjeller ha mindre verdi enn en hovedetasje.

Se også informasjon om hvordan taksten er beregnet på rammer og retningslinjer.

Promillesats

Kommunestyret bestemmer årlig hvilken promillesats som skal benyttes ved beregning av eiendomsskatt. Såkalt skattesats.

Takst (kr)

Den taksen som nå er fastsatt for eiendommen.

Boenhet

Antall godkjente boenheter registrert på eiendommen. Boenhet forstås som en bolig med ett eller flere rom og med separat inngang, samt eget bad/wc og kjøkkendel.

Bunnfradrag (kr)

Boliger og fritidsboliger får et bunnfradrag for hver godkjente boenhet på eiendommen. For eksempel: Enebolig med en godkjent utleieleilighet vil få 2 bunnfradrag. Det er en betingelse at boenhetene er godkjent av kommunen, og bunnfradraget kan ikke overstige eiendommens vedtatte takst. Bunnfradragets størrelse kan endres av kommunestyret hvert år i forbindelse med budsjettbehandlingen.

Boenheter som er godkjent etter 1. januar, får først virkning i eiendomsskatten fra neste skatteår.

Skattegrunnlag (kr)

Den takst det regnes promille skatt av.

Fritak

Noen eiendommer har krav på fritak etter § 5 i eiendomsskatteloven, for eksempel offentlige skoler, sykehus og vei. Andre eiendommer kan få fritak etter § 7. Det er kommunestyret som vedtar om det er eiendommer under § 7 som skal ha fritak.

Se også egen artikkel om fritak.

Sakkynding nemd

Sakkyndig nemnd er oppnevnt av kommunestyret. Hovedoppgavene til nemnda er fastsetting av retningslinjer for takseringen samt å endelig vedta takstene. Nemnda er også første instans i klagebehandling av eiendomsskatten.

Klagenemnd

Klagenemnda er også valgt av kommunestyret. Hvis sakkyndig nemnd ikke gir medhold i en klage, går saken videre til klagenemnda. Klagenemnda foretar en totalvurdering av taksten på nytt. En totalvurdering kan resultere i at taksen økes, blir stående eller reduseres. Klagenemnda er endelig og kan ikke påklages.

Vurderingsfaktor indre

Dette er forhold på eiendommen som vil påvirke verdien, blant annet eiendommer med særlig dårlig standard.

For mer informasjon om indre faktor, se her.

Vurderingsfaktor ytre

Faktorer som påvirker eiendommens verdi, og som ligger utenfor selve eiendommen. Eksempel på dette er nærhet til sjø og særlig kvalitetsområde.

For mer informasjon om ytre faktor, se her.

Sonefaktor

Brukes for å justere prisforskjellen mellom ulike områder. Basert på sted, kan to identiske hus med lik sjablongtakst ende opp med ulik takst.

Spørsmål og svar

Hvorfor blir eiendomsskatten i 2024 lavere i forhold til 2023?

Bunnfradraget har økt i 2024 fra kr 825.000 til kr 1.425.000 for bolig- og fritidseiendom. Det betyr at eiendomsskatten reduseres for bolig- og fritidseiendom. Dersom du har en eiendom med godkjent boenhet og promillesatsen var 2,3 promille i 2023, vil eiendomsskatten i 2024 ha blitt redusert med kr 1.380 pr. godkjente boenhet. Dette forutsetter at det ikke er registrert endringer på eiendommen i 2023.

Jeg mener taksten er altfor høy. Har dere gjort en feil?

Du kan klage hvis du mener taksten er for høy i forhold til antatt markedsverdi pr. 01.01.2021 eller dersom det er feil i takstgrunnlaget. Da vil sakkyndig nemnd vurdere taksten på nytt. Hvis nemnda gir delvis medhold, eller ikke gir deg medhold i klagen, videresendes klagen til behandling i klagenemnda. Klagefristen er 15. april 2024.

Naboen har fått en lavere takst enn meg, hva kan være grunnen til dette?

Det har blitt gjort en vurdering av markedsverdien av huset ditt. Derfor kan mange andre faktorer enn areal spille inn på verdien. Eksempel på hva som kan være ulikt mellom deg og naboen din er:

Etasjetype
Byggeår
Areal
Sone
Antall godkjente boenheter
Nærhet til sjø eller særlig kvalitetsområde

Jeg har en festet tomt. Hvorfor skal ikke grunneier betale eiendomsskatten?

På bolig- og fritidseiendommer vil du som fester påta deg alle rettigheter og alt ansvar som grunneier til vanlig sitter med, også eiendomsskatten.
For næringseiendommer vil overstående gjelde dersom festeavtalen er «evigvarende». Det vil si varigheten er over 99 år eller fester har ensidig rett til å forlenge avtalen uten tidsbegrensning.

Jeg har fått krav om å betale eiendomsskatt på en bygning jeg ikke eier, men grunnen er min.

Hvis det er en privatrettslig avtale mellom deg og byggets eier (det vil si at avtalen ikke er tinglyst i grunnboken), vil dette kunne skje. For å få avgiften over på byggets eier, må du tinglyse hjemmelen over på eier av bygget. Når dette er gjort, vil eiendomsskatten bli innkrevd av riktig eier.

Jeg har en uinnredet etasje/rom, og jeg mener taksten er for høy.

Ved innkreving av eiendomsskatt tas det ikke hensyn til innvendig bruk og standard av et rom. Du kan klage dersom du mener arealgrunnlaget er feil. Da vil sakkyndig nemnd vurdere taksten på nytt.

Jeg har klaget på taksten, må jeg fremdeles betale eiendomsskatten?

Ja, skatten må betales. Hvis du får medhold i klagen, får du tilbake det du har betalt for mye.

Kan jeg sammenligne ligningsverdi og eiendomsskattetakst?

Nei. Kommunal eiendomsskatt og Skatteetatens ligningsverdi har ingen sammenheng. For spørsmål ang. Skattetatens ligningsverdi, kontakt Skatt Vest på tlf. 800 80000.

Huset ble revet tidligere i år og jeg har sendt ferdigattest, må jeg likevel betale eiendomsskatt resten av året?

Ja. Eiendomsskatt blir regnet ut fra forhold på eiendommen pr. 01.01 i skatteåret, jf. Eigedomsskattelova § 4.
Endringer på bygningen som skjer i løpet av 2023 får virkning fra 2024. Det vil si at selv om huset ble revet i for eksempel april og du har sendt ferdigattest, må du betale eiendomsskatt ut dette året.

Jeg har et bygg på min eiendom som ikke er godkjent, hva gjør jeg?

Alle bygg uavhengig av lovlighet skal beskattes. Ta kontakt med Byggesak via Innbyggerservice på e-post innbyggerservice@stavanger.kommune.no eller telefon 51 50 70 90.

Få mer informasjon om dette, se “Hvordan søker du?”.

Huset mitt har brent. Må jeg betale eiendomsskatt?

Nei, ikke for bygget.
Ta kontakt med eiendomsskattekontoret tlf. 51 50 73 20 eller e-post eiendomsskatt@stavanger.kommune.no for å informere om huset har brent. Vi vil da befare eiendommen og eventuelt redusere/fjerne eiendomsskatt for bygg.
Husk å gi beskjed når huset er rehabilitert/beboelig igjen.

Hva skjer med eiendomsskatten når en eiendom skifter eier?

Skatten følger tinglyst eier. Dersom fakturaen er sendt ut til gammel eier, må gammel og ny eier gjøre opp seg imellom på lik linje med øvrige kommunale avgifter.

Tinglyst eier av eiendommen er død, men vi har ikke tinglyst hjemmelsovergang.

Eiendomsskatt er en objektsskatt som innebærer at eiendommen beskattes uavhengig av hvem som er tinglyst eier. Dersom tinglyst eier er død, vil arvingene motta fakturaene på eiendomsskatt.

Hvordan måler dere arealet på huset mitt?

Arealet er hentet fra matrikkelen (eiendomsregisteret). På nettløsningen "Min eiendom" kan du se eiendomsinformasjon om din eiendom, herunder arealet.

Hvor melder jeg ifra om feil areal på eiendommen min?

Send epost til areal.gebyr@stavanger.kommune.no.

Når bli eiendomsskatten fakturert 2023?

	Faktureringsdato	Forfall
1. termin	20. februar 2023	20. mars 2023
2. termin	20. august 2023	20. september 2023

Dersom du har valgt månedlig faktura blir den sendt ut rundt den 20. i hver måned. Forfallsdatoen er den 20. i måneden etter.

Jeg bor i et seksjonert boligsameie. Hvordan blir eiendomsskatten min regnet ut?

Andel er en brøk som viser hvor mye av eiendommen som er din. Hvis det står 1/1, eier du hele eiendommen.

Hvis du er eier i et seksjonert boligsameie, har hver seksjon en tinglyst eierandel/andelsbrøk som brukes som fordelingsnøkkel. Det vil si, at i et seksjonssameie har du en eksklusiv bruksrett for en gitt del av bygget og eier tomt og bygning sammen med de andre seksjonseierne. Det samlede bruksarealet for bygget på eiendommen fordeles etter andelsbrøken for hver seksjon. Dette er grunnlaget for eiendomsskatten og kommunale gebyrer for vann og avløp.

Du betaler altså ikke bare for din egen leilighet, men også for din andel av fellesarealer som ganger, trapper, boder, innglassinger og eventuelt annet.

Eksempel som viser beregning for andel bruksareal for sameiebrøk 107/284:

Eksempel på andelsbrøk. Tomt: 440 m² * 107/284 = 165,8 m²
Leilighet: (103m² + 71m² + 103m² ) *107/284 = 104,4 m²
Garasje: 80 m² * 107/284 = 30 m²

Jeg bor i et seksjonert boligsameie. Hvordan klager jeg?

Eiendomsskattetaksten for seksjonerte eiendommer fastsettes for eiendommen under ett, og fordeles på seksjonene i samsvar med tinglyst sameiebrøk. Hvis du bor i et sameie anbefaler vi at sameiet/styret sender inn en felles klage, på vegne av seksjonssameiet.

Eier du eiendommen sammen med andre?

Vi sender regning og eiendomsskattevedtak til den av dere som står først i grunnboken, eller som pleier å motta regningene for kommunale gebyrer.
Øvrige hjemmelshavere til eiendommen kan be om å få tilsendt kopi.

Når får jeg svar på klagen min?

Innkommende klager blir behandlet fortløpende. Behandlingstid vil avhenge av om man får medhold i 1. instans (sakkyndig nemnd), eller om klagen også behandles i 2. instans (klagenemnden). Les mer om klage her.

Har kommunen rett til å gå inn på eiendommen vår?

Ja, ifølge eiendomsskatteloven §31 har eier plikt til å gi opplysninger om eiendommen, og medvirke til synfaring av eiendommen.
To studenter som er på besiktigelse.

Hva er "alternativt areal 1"?

Areal til garasjeformål som er registrert sammen med bolig, samt boder som henger sammen med bolig og som kun har utvendig inngang, registreres både som BRA bolig og som Alternativ areal 1. Alternativ areal 1 benyttes bl.a. til å redusere kvadratmeterverdiene ved fastsetting av vann og avløpsgebyr og eventuell kommunal eiendomsskatt.

Hva er "alternativt areal 2"?

Areal i carporter, under større takoverbygg og i bygninger uten full veggdekning.

Loft eller hovedetasje?

Hvis det er skråtak, finner du der hvor det er 1,9 m høyde under begge skråtakene. Så måler du avstanden mellom de to punktene. Hvis avstanden er mindre enn 0,6 m er ikke arealet måleverdig. Dersom avstanden er mellom 0,6 m og 1,9 m regner vi etasjen som loft. Dersom avstanden er 1,9 m eller mer, regner vi etasjen som hovedetasje. Under skråtak legger vi til inntil 0,6 m på hver side når vi skal beregne BRA.
Tegninger som viser hva som er hovedetasje, kjeller og loft.

Kjeller, underetasje eller hovedetasje?

Terrenget rundt bygningen avgjør om etasjen defineres som kjeller, underetasje eller hovedetasje. Det er en kjelleretasje dersom underkant dekke eller himling (taket) i snitt er maks 0,75 m over terrenget rundt bygningen. Dersom det i snitt er mellom 0,75 m og 1,5m høyere enn terrenget, er det underetasje. Dersom det i snitt er over 1,5 m høyere enn terrenget, regnes det som hovedetasje (eller loft).